Charges locatives impayées ou en excès : solutions et recours possibles

Charges locatives : délai, justificatifs et contestation des rappels

Les charges locatives font partie des obligations financières du locataire, mais leur régularisation peut parfois poser des difficultés. En effet, lorsque le propriétaire réclame un rappel de charges, ou lorsqu’un locataire estime avoir trop payé, la question du remboursement ou du complément peut donner lieu à des conflits.

Quelles sont les charges concernées ? Quel est le délai de prescription applicable ? Comment contester un rappel de charges ? Autant de questions essentielles pour protéger ses droits, que l'on soit locataire ou propriétaire.

Sommaire :

1. Introduction
2. Le cadre juridique du rappel de charges locatives
3. Les charges locatives concernées par un rappel
4. Les recours en cas de litige sur les charges locatives
5. Comment contester un rappel de charges locatives ?
6. FAQ

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Le cadre juridique du rappel de charges locatives

Le principe de la régularisation des charges

La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement le paiement et la régularisation des charges locatives. Selon son article 23, le propriétaire peut demander au locataire de payer des provisions pour charges en plus du loyer principal. Ces provisions sont ensuite ajustées une fois par an en fonction des dépenses réelles.

• Si les provisions versées dépassent les charges réelles, le bailleur doit rembourser le trop-perçu au locataire.
• Si les charges réelles sont supérieures aux provisions, le propriétaire peut exiger un complément.

Cette régularisation annuelle doit être justifiée par des documents comptables détaillés, que le locataire est en droit de demander.

Les délais pour réclamer un rappel de charges

Le délai de prescription des charges locatives a été modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014. Désormais, le propriétaire et le locataire disposent d'un délai de 3 ans pour réclamer un rappel de charges ou un remboursement de trop-perçu.

Toutefois, une exception existe pour les logements sociaux (HLM) et les logements régis par la loi du 1er septembre 1948, où le délai de prescription est porté à 5 ans.

Les charges locatives concernées par un rappel

Les charges récupérables

Les charges locatives pouvant faire l'objet d'un rappel ou d'une régularisation sont strictement définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elles se divisent en trois grandes catégories :

1. Les services rendus au locataire
   • Ascenseur et monte-charge
   • Eau et chauffage collectif
   • Éclairage des parties communes
2. Les frais d’entretien et de petites réparations
   • Nettoyage des parties communes
   • Entretien des espaces verts
   • Réparation des équipements d’usage
3. Les taxes et redevances
   • Taxe d’enlèvement des ordures ménagères
   • Taxe de balayage

🔹 À noter : Certaines charges, comme les gros travaux de copropriété, les honoraires de gestion, ou les dépenses d’amélioration ne peuvent pas être récupérées auprès du locataire.

La différence entre charges réelles et charges forfaitaires

Le mode de facturation des charges dépend du type de location :

• Location vide : Les charges sont avancées sous forme de provisions, puis régularisées une fois par an.
• Location meublée : Les charges peuvent être soit forfaitaires, soit sous forme de provisions. En cas de charges forfaitaires, aucune régularisation n’est possible, même si le montant payé est supérieur ou inférieur aux charges réelles.

Les recours en cas de litige sur les charges locatives

Le propriétaire refuse de rembourser un trop-perçu

Le propriétaire a l'obligation d'envoyer au locataire un décompte détaillé des charges locatives au moins un mois avant la régularisation .

Si le trop-perçu est confirmé, il doit être remboursé dans les meilleurs délais. En cas de refus du bailleur, le locataire peut envoyer une mise en demeure et, si besoin, saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) ou le juge des contentieux de la protection.

Le locataire refuse de payer un rappel de charges

Si le locataire conteste un rappel de charges, le propriétaire doit lui fournir des justificatifs précis (factures, relevés de charges, etc.).

• Si le locataire persiste à refuser le paiement, le bailleur peut retenir jusqu'à 20 % du dépôt de garantie dans l’attente du règlement.
• En cas de non-paiement prolongé, le propriétaire peut engager une procédure judiciaire devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir le recouvrement des charges.

Comment contester un rappel de charges locatives ?

Les démarches amiables

Avant toute action en justice, il est recommandé d’opter pour une solution amiable :

1. Demander les justificatifs : Le locataire peut exiger une copie des factures et relevés justifiant le rappel de charges.
2. Vérifier le respect des délais : Si la demande dépasse le délai de prescription de 3 ans, elle n'est plus valable.
3. Négocier un échelonnement : En cas de difficulté de paiement, un accord amiable peut être trouvé.

Les recours judiciaires

Si aucun accord n'est trouvé, plusieurs recours sont possibles :

• Saisine de la Commission départementale de conciliation (CDC) : Une conciliation gratuite permettant de trouver un compromis.
• Action devant le juge des contentieux de la protection : Si la conciliation échoue, une action en justice peut être intentée.

Dans tous les cas, le locataire ou le propriétaire doivent conserver tous les échanges écrits et justificatifs pour prouver leur bonne foi.

Points clés à retenir

✔️ Le rappel de charges locatives doit être justifié par des factures.
✔️ Le délai de prescription est de 3 ans (5 ans pour les HLM et logements anciens).
✔️ En location meublée avec charges forfaitaires, aucune régularisation n'est possible.
✔️ En cas de litige, une solution amiable doit être privilégiée avant d’envisager une action en justice.

Les propriétaires et locataires doivent donc être attentifs à leurs obligations respectives et s’assurer que les régularisations sont effectuées dans le respect du cadre légal.

Conclusion

Le rappel de charges locatives peut donner lieu à des conflits entre bailleur et locataire, notamment lorsque les provisions initiales ne correspondent pas aux dépenses réelles. La loi encadre strictement cette régularisation, en imposant un délai de prescription, une transparence des justificatifs et des recours possibles en cas de litige.

Que l’on soit locataire souhaitant récupérer un trop-perçu ou propriétaire cherchant à obtenir le règlement d’un complément de charges, il est essentiel de maîtriser ses droits et de privilégier, dans la mesure du possible, une solution amiable. En cas de désaccord persistant, un recours judiciaire peut être envisagé afin de faire valoir ses droits devant le juge des contentieux de la protection.

FAQ

1. Qu’est-ce que le rappel de charges locatives et quand peut-il être réclamé ?

Le rappel de charges locatives correspond à une régularisation effectuée par le propriétaire lorsque les provisions pour charges versées par le locataire sont inférieures aux dépenses réelles. Cette situation peut se produire lorsque les charges locatives comprennent des dépenses variables (chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.).

Le propriétaire doit effectuer une régularisation annuelle en comparant les provisions versées et les charges réellement engagées. En cas d’écart, il peut réclamer un complément au locataire ou, inversement, rembourser un trop-perçu. Cette procédure est encadrée par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au bailleur de fournir un décompte détaillé des charges.

🔹 À noter : Pour les locations meublées avec charges forfaitaires, aucune régularisation n’est possible. Le montant des charges reste fixe, même si les dépenses réelles sont supérieures ou inférieures.

2. Quel est le délai de prescription pour réclamer un rappel de charges locatives ?

Le délai de prescription pour réclamer un rappel de charges locatives est de 3 ans . Ce délai s’applique aussi bien pour un locataire demandant un remboursement de trop-perçu que pour un propriétaire réclamant un complément de charges.

Toutefois, certaines exceptions existent :

• Pour les logements sociaux (HLM) et les logements régis par la loi du 1er septembre 1948, le délai est porté à 5 ans.
• Ce délai de 3 ans court à partir de la date où les charges auraient dû être régularisées.

🔹 Exemple : Si une régularisation devait être faite en mars 2021 et que le locataire n’a reçu aucun justificatif, il peut contester jusqu’en mars 2024. Passé ce délai, le rappel devient prescrit et ne peut plus être exigé.

3. Quelles sont les charges récupérables par le propriétaire auprès du locataire ?

Les charges récupérables sont strictement définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elles concernent exclusivement les dépenses liées à l’usage du logement et aux services dont bénéficie directement le locataire. On distingue trois grandes catégories :

1. Les frais liés aux services collectifs et à l’usage du logement :
   • Chauffage et eau chaude sanitaire collectifs
   • Ascenseur et monte-charge
   • Entretien des parties communes
2. Les dépenses d’entretien et de petites réparations :
   • Nettoyage et maintenance des équipements communs (interphone, éclairage)
   • Espaces verts et voirie interne
   • Réparations mineures (ex. remplacement de joints de robinet)
3. Les taxes et redevances :
   • Taxe d’enlèvement des ordures ménagères
   • Taxe de balayage

🔹 À retenir : Les grosses réparations, les frais de gestion et les travaux d’amélioration ne peuvent en aucun cas être répercutés sur le locataire.

4. Que faire si le propriétaire refuse de fournir les justificatifs des charges ?

Le propriétaire a l’obligation de transmettre au locataire un décompte précis des charges au moins un mois avant la régularisation. Ce document doit détailler la nature des charges, leur montant et la répartition entre les locataires.

Si le bailleur ne fournit aucun justificatif ou refuse d’accéder à une demande de vérification, le locataire peut :

1. Lui adresser une demande écrite en recommandé avec accusé de réception, rappelant son obligation légale.
2. Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour tenter un règlement à l’amiable.
3. Engager une action en justice devant le juge des contentieux de la protection pour demander l’annulation du rappel de charges non justifié.

🔹 Bon à savoir : Le locataire peut exiger la consultation des factures et relevés comptables du bailleur pendant 6 mois après la transmission du décompte des charges.

5. Quels sont les recours en cas de litige sur un rappel de charges locatives ?

Lorsqu’un désaccord persiste entre un locataire et un propriétaire sur le montant ou la justification d’un rappel de charges, plusieurs recours sont possibles :

🔹 Phase amiable

• Demander des justificatifs au propriétaire et vérifier les montants.
• Tenter une négociation pour un échelonnement du paiement si nécessaire.
• Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC), une procédure gratuite et rapide pour régler les conflits locatifs.

🔹 Phase judiciaire

• Saisir le juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges locatifs.
• Demander l’annulation du rappel de charges s’il est prescrit ou insuffisamment justifié.
• Obtenir un remboursement du trop-perçu, accompagné d’éventuels dommages et intérêts en cas d’abus du bailleur.

🔹 Cas particuliers

• Si le locataire ne paie pas le rappel de charges, le propriétaire peut engager une procédure de recouvrement et retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie en attendant le règlement.
• Si le propriétaire réclame des charges prescrites ou injustifiées, le locataire peut refuser le paiement et exiger des explications écrites.