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L’insolvabilité d’un locataire constitue une situation délicate pour tout propriétaire bailleur confronté à des impayés de loyers persistants. Lorsque les tentatives amiables échouent et que le locataire se trouve en situation de surendettement, la récupération du logement loué passe nécessairement par une procédure judiciaire strictement encadrée par la loi. Sur defendstesdroits.fr, faisons le point sur les étapes à respecter pour respecter vos droits sans enfreindre ceux du locataire.
Conformément à l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges dans les délais convenus. Cette obligation découle également du principe de force obligatoire des contrats, énoncé à l’article 1103 du Code civil, selon lequel « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Le contrat de bail est donc opposable au locataire.
La clause résolutoire, souvent insérée dans le bail, permet de mettre fin automatiquement au contrat si le locataire ne régularise pas sa situation dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de payer par huissier, comme le prévoit l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
La procédure débute par la signification d’un commandement de payer au locataire (et à ses éventuels garants), effectué par huissier de justice. Ce document doit détailler précisément :
Ce commandement accorde au locataire un délai de deux mois pour régulariser l’intégralité de sa dette. Passé ce délai, sans régularisation, la clause résolutoire prend effet de plein droit, entraînant la résiliation du bail.
Si le locataire est en situation de surendettement ou susceptible d’être sans logement à la suite de l’expulsion, le propriétaire a l’obligation d’informer le préfet du département, conformément à l’article 24, alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989. Cette notification a pour but de permettre aux services sociaux d’intervenir pour rechercher une solution de relogement ou un accompagnement.
Le bailleur peut alors saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent pour obtenir :
La procédure judiciaire donne lieu à une audience à laquelle les parties sont convoquées. Le locataire peut y faire valoir ses arguments, notamment s’il a engagé une procédure de surendettement auprès de la Banque de France.
Si le juge ordonne l’expulsion, cette décision doit être signifiée par huissier. Ensuite, le bailleur devra faire délivrer un commandement de quitter les lieux, qui accorde un délai de deux mois au locataire pour partir volontairement.
Le non-respect de ce délai permet au propriétaire de demander le concours de la force publique, sous réserve d’obtenir l’autorisation du préfet.
L’expulsion ne peut cependant pas être mise à exécution entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante, période de la trêve hivernale, en vertu de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution. Seules exceptions : violences conjugales, relogement adapté, ou squats dans le domicile principal du bailleur.
Un dossier de surendettement déposé par le locataire auprès de la commission de surendettement peut avoir des effets suspensifs sur la procédure d’expulsion. En effet, l’article L. 722-2 du Code de la consommation prévoit que la recevabilité du dossier entraîne la suspension des procédures d’exécution engagées contre le débiteur, y compris celles visant l’expulsion.
Cependant, cette suspension n’annule pas les dettes locatives, ni ne fait obstacle à la résiliation du bail si celle-ci est intervenue avant la recevabilité du dossier. Si le juge n’a pas encore tranché, le propriétaire peut néanmoins contester la suspension s’il justifie d’une urgence à récupérer le logement, notamment en cas de besoin personnel ou de non-paiement persistant.
Face à un locataire insolvable, il est essentiel pour le propriétaire bailleur d’adopter une démarche rigoureuse, respectueuse du cadre légal, afin de maximiser ses chances de récupérer son bien sans délai injustifié ni risque de contestation.
1. Conserver toutes les preuves de relances amiables
Avant d’entamer toute procédure judiciaire, il est fortement recommandé de tenter une résolution amiable du conflit. Pour cela, il est indispensable de documenter chaque échange avec le locataire, notamment :
Ces éléments constitueront des preuves solides devant le juge, démontrant votre volonté de résoudre le litige à l’amiable et pourront peser en votre faveur dans l’appréciation de votre bonne foi.
2. Vérifier la présence d’une clause résolutoire dans le bail
La clause résolutoire est un outil juridique fondamental : elle permet au bailleur de résilier automatiquement le contrat de location en cas d’impayé, après l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement de payer resté sans effet. En l’absence de cette clause, le bailleur devra demander la résiliation judiciaire du bail, ce qui allonge les délais.
Il est donc impératif de relire attentivement le contrat de bail pour s’assurer que cette clause est bien rédigée de manière conforme aux exigences légales.
3. Ne jamais procéder à une expulsion illégale
Le propriétaire ne peut en aucun cas expulser lui-même son locataire, même en cas d’impayés persistants ou d’abandon du logement. Toute tentative de :
est strictement interdite et constitue une infraction pénale. L’article 226-4-2 du Code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende le fait de procéder à une expulsion sans avoir obtenu une décision de justice exécutoire suivie du concours de la force publique.
4. Se faire accompagner par un professionnel du droit
Les formalités procédurales sont nombreuses et techniques : commandement de payer, délais de notification, saisine du juge, signification du jugement, commandement de quitter les lieux, trêve hivernale, suspension pour surendettement... Une erreur dans la procédure peut retarder considérablement l’expulsion ou entraîner la nullité des actes accomplis.
Il est donc vivement recommandé de se faire assister par un avocat, un huissier de justice, ou un professionnel du droit immobilier, qui saura vous orienter à chaque étape et sécuriser juridiquement la démarche.
L’expulsion d’un locataire insolvable ou en situation de surendettement constitue une démarche complexe, encadrée par un arsenal juridique strict visant à concilier les droits du propriétaire et les garanties offertes au locataire en difficulté.
Si le recours à la clause résolutoire permet théoriquement une résiliation automatique du bail après un commandement de payer infructueux, la réalité procédurale impose de respecter scrupuleusement les étapes légales : saisine du tribunal judiciaire, notification à la préfecture, délais obligatoires, trêve hivernale, et parfois suspension de la procédure en cas de surendettement.
Pour éviter tout écueil et sécuriser la procédure d’expulsion, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit. Sur defendstesdroits.fr, nous vous apportons une information claire, fiable et conforme aux exigences légales afin de faire valoir vos droits dans les meilleures conditions.
Non, l'expulsion d’un locataire, même insolvable, nécessite impérativement une décision de justice. Le propriétaire ne peut en aucun cas se faire justice lui-même, sous peine de sanctions pénales (article 226-4-2 du Code pénal). L’expulsion suppose d’abord la résiliation du bail – généralement par l’activation de la clause résolutoire – puis une ordonnance d’expulsion rendue par le juge des contentieux de la protection. Toute tentative d'expulsion sans décision judiciaire (changement de serrure, intimidation, coupure d’électricité…) constitue une voie de fait réprimée par la loi.
La procédure d’expulsion peut être suspendue si le locataire a déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France et que celui-ci a été déclaré recevable par la commission. En vertu de l’article L. 722-2 du Code de la consommation, cette recevabilité entraîne la suspension des mesures d’exécution, y compris les expulsions, le temps que la commission statue sur les mesures à appliquer. Cependant, si le bail a déjà été résilié avant cette recevabilité, ou si le propriétaire justifie d’un besoin urgent de récupérer le logement, la suspension peut être levée. Le juge conserve dans tous les cas un pouvoir d’appréciation.
Le respect des délais est strictement encadré par la loi. Une fois le commandement de payer délivré par huissier de justice, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette. Si aucun paiement n’est effectué, le bail est résilié par effet de la clause résolutoire, et le propriétaire peut alors assigner le locataire en expulsion devant le tribunal. Après décision judiciaire, un commandement de quitter les lieux est délivré, accordant un nouveau délai de deux mois au locataire pour partir. À cela s’ajoute l’éventuelle trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), pendant laquelle l’expulsion ne peut matériellement être exécutée.
Oui. Le juge des contentieux de la protection peut, en application de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, accorder des délais de grâce au locataire pour quitter le logement, pouvant aller jusqu’à trois ans en fonction de sa situation sociale, familiale et économique. Ces délais sont appréciés au cas par cas. Toutefois, lorsque le locataire ne justifie pas d’efforts pour régler sa dette ou se reloger, les délais sont généralement réduits. Le juge peut aussi assortir l’ordonnance d’expulsion d’une astreinte financière pour inciter le départ volontaire du locataire dans les délais impartis.
Le propriétaire bailleur doit respecter toutes les formalités légales, sous peine de nullité de la procédure. Il doit notamment :
Le non-respect de ces obligations peut conduire à l’interruption de la procédure, voire à la condamnation du propriétaire à des dommages et intérêts en cas de faute.
