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Les loyers impayés peuvent rapidement se transformer en véritable casse-tête pour les propriétaires bailleurs. Avant d'envisager une procédure judiciaire complexe et coûteuse, le plan d'apurement apparaît comme une alternative efficace et sécurisante.
Cet accord amiable permet une régularisation progressive des dettes locatives, tout en préservant les intérêts de chaque partie. Découvrez en détail comment mettre en place cet échéancier en conformité avec les dispositions légales, afin de défendre efficacement vos droits et éviter les procédures d'expulsion.
Le plan d'apurement constitue un dispositif juridique particulièrement utile dans la gestion amiable des litiges relatifs aux loyers impayés. Il se définit comme un accord écrit, volontairement conclu entre le locataire débiteur et le propriétaire bailleur, dans le but d’organiser la régularisation progressive des dettes locatives accumulées.
Cet accord prévoit généralement l'étalement du remboursement des arriérés sur plusieurs échéances fixées précisément d'un commun accord par les parties concernées, en fonction de la situation financière réelle du locataire.
Le recours au plan d'apurement s'inscrit dans une logique de prévention du contentieux locatif. En effet, ce dispositif permet au propriétaire bailleur de recouvrer ses créances locatives sans avoir à engager immédiatement une procédure judiciaire coûteuse et potentiellement longue.
Par ailleurs, il offre au locataire la possibilité de rétablir sa situation financière tout en évitant les conséquences particulièrement lourdes d'une expulsion locative.
Ce mécanisme s'appuie directement sur le cadre législatif défini à l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui précise expressément l'obligation légale du locataire de s'acquitter du paiement des loyers ainsi que des charges récupérables convenus dans le bail.
La mise en place volontaire d'un tel échéancier garantit donc le respect des intérêts légitimes du bailleur tout en évitant une rupture brutale et immédiate du contrat de location. En pratique, le plan d'apurement constitue souvent un premier recours efficace et recommandé pour prévenir une aggravation du litige locatif.
Le cadre légal entourant les impayés locatifs est clairement fixé par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Plus précisément, l'article 7 de cette loi prévoit explicitement l'obligation du locataire à respecter les conditions financières du contrat de location, notamment en s'acquittant du paiement des loyers et charges aux échéances convenues.
En outre, il convient de rappeler le principe fondamental posé par l'article 1103 du Code civil, selon lequel « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Ce principe général du droit des contrats implique que chacune des parties (locataire et bailleur) est tenue d’exécuter fidèlement et de bonne foi les obligations contractuelles convenues.
Sur le plan des délais juridiques, il est essentiel de préciser que la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 a profondément modifié les règles relatives à la prescription en matière locative.
Depuis son entrée en vigueur, le délai de prescription applicable aux actions en recouvrement des loyers impayés est désormais de 3 ans (au lieu des 5 ans précédemment applicables).
Cela signifie concrètement que le propriétaire bailleur dispose désormais d’un délai de trois années à compter du premier impayé constaté pour agir en justice et réclamer ses créances. Passé ce délai, les sommes dues ne pourront plus être légalement exigées par le bailleur.
Il est donc vivement conseillé au propriétaire confronté à des impayés de loyers de rester vigilant et d'agir rapidement, en privilégiant autant que possible la mise en place rapide d'un plan d'apurement pour préserver ses droits et éviter une éventuelle prescription de sa créance.
Le plan d'apurement peut être initié à la demande :
Conformément à la réglementation, le bailleur est tenu de signaler à la CAF tout impayé supérieur à deux mois de loyer. À compter de cette information, les parties disposent de 6 mois pour mettre en place un échéancier amiable. Faute d’accord dans ce délai, la CAF instaure elle-même un plan d'apurement sur une période maximale de 36 mois.
Afin d’être juridiquement valable, le plan d'apurement doit être formalisé par écrit et comporter les mentions essentielles suivantes :
La présence de ces mentions permet, en cas de litige ultérieur, de prouver aisément les engagements pris et leur non-respect éventuel.
Le non-respect du plan d'apurement par le locataire ouvre plusieurs recours :
En cas d’aggravation avérée de la situation financière du locataire, la CAF peut décider de suspendre provisoirement les aides au logement. Toutefois, une solution existe pour les locataires en situation de précarité : solliciter l’aide du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), qui intervient afin d’éviter l’expulsion de locataires en difficulté, sous certaines conditions financières et sociales.
Si le locataire ne respecte pas l’échéancier convenu malgré l’aide du FSL ou s’il ne peut pas y prétendre, le propriétaire dispose alors d’une action judiciaire visant à prononcer la résiliation du bail.
Cette procédure suppose généralement la délivrance préalable d’un commandement de payer par voie d’huissier, rappelant les montants dus ainsi que la mise en œuvre potentielle de la clause résolutoire inscrite dans le contrat.
La clause résolutoire, prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, permet en effet de résilier automatiquement le bail en cas de non-paiement persistant après un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.
En l’absence de clause résolutoire dans le bail, ou en cas de défaut formel du commandement, le bailleur conserve néanmoins le droit de saisir le Tribunal judiciaire, spécifiquement le Juge des Contentieux de la Protection (JCP), afin d’obtenir judiciairement la résiliation du contrat et l’expulsion du locataire.
Celle-ci devra obligatoirement respecter la période de trêve hivernale définie chaque année, pendant laquelle les expulsions locatives sont interdites, conformément à l'article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution.
Le propriétaire sera également en droit de réclamer au tribunal le remboursement intégral des dettes locatives accumulées ainsi que des éventuels dommages et intérêts liés aux préjudices subis du fait des impayés répétés.
La mise en œuvre rigoureuse du cadre juridique applicable au plan d'apurement constitue donc une alternative efficace aux procédures judiciaires d’expulsion souvent longues et coûteuses. En maîtrisant les règles applicables et les recours disponibles, chaque partie pourra ainsi défendre ses droits tout en privilégiant une solution amiable et équilibrée face à un contentieux locatif.
En définitive, le plan d’apurement constitue une réponse juridique équilibrée aux difficultés liées aux loyers impayés. Simple à mettre en œuvre, ce dispositif permet aux locataires de rembourser leurs dettes selon leurs capacités réelles, tout en protégeant les revenus des propriétaires.
Toutefois, il est essentiel d’encadrer juridiquement cette démarche afin d’agir rapidement en cas de non-respect des engagements pris, et ainsi préserver au mieux ses intérêts locatifs.
Un plan d’apurement est un accord amiable écrit conclu entre un locataire et son propriétaire bailleur afin de permettre la régularisation progressive des loyers impayés. Ce dispositif juridique offre une solution avantageuse pour les deux parties : il évite au locataire une procédure d’expulsion immédiate, souvent longue et coûteuse, et garantit au bailleur une récupération sécurisée et progressive des dettes locatives dues. Encadré par l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ce mécanisme constitue une alternative fortement recommandée avant toute démarche judiciaire.
Pour établir un plan d’apurement juridiquement valable, plusieurs étapes essentielles doivent être suivies. Il est impératif d’élaborer un accord écrit, comprenant les coordonnées complètes du locataire et du propriétaire, l’adresse précise du logement, la date de conclusion du bail, ainsi que le montant exact des dettes locatives accumulées. Le cœur du dispositif repose sur un échéancier clair et réaliste, détaillant explicitement le nombre, la fréquence et le montant des paiements. Enfin, l’accord doit être signé par les deux parties pour être opposable devant une juridiction en cas de non-respect ultérieur.
Si le locataire ne respecte pas ses engagements, le propriétaire peut envisager plusieurs recours. Dans un premier temps, si le locataire rencontre une dégradation significative de sa situation financière, il est possible de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) via la CAF, afin d’obtenir une aide sociale exceptionnelle permettant de régulariser partiellement ou totalement les dettes locatives. À défaut, ou si cette solution ne suffit pas, le propriétaire bailleur peut actionner la clause résolutoire du bail (prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989) ou saisir directement le Juge des Contentieux de la Protection pour prononcer judiciairement la résiliation du bail et procéder à l’expulsion du locataire hors période de trêve hivernale.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, le délai de prescription pour agir judiciairement afin de récupérer les loyers impayés est limité à trois ans (auparavant cinq ans). Ainsi, un propriétaire bailleur doit impérativement engager une procédure dans ce délai de trois ans à compter du premier impayé constaté, au risque de perdre définitivement le droit de réclamer en justice les loyers et charges impayés accumulés au-delà de cette période.
Oui, lorsque le locataire perçoit une aide au logement (notamment l’APL), le propriétaire bailleur est tenu d’informer rapidement la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) dès qu’un impayé de loyer atteint deux mensualités. À compter de cette notification, la CAF impose aux parties un délai de six mois pour mettre en place un accord amiable de régularisation sous forme d'un plan d’apurement. En l’absence d’un tel accord dans le délai imparti, la CAF instaure automatiquement un plan d’apurement sur 36 mois maximum, prévoyant une retenue sur les allocations versées au locataire afin de garantir au propriétaire une récupération partielle et progressive des dettes locatives.
