Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.
Dans le cadre d’un litige locatif, les impayés de loyer représentent une problématique courante. La procédure pour récupérer les sommes dues par le locataire, notamment après son expulsion, est cependant encadrée et souvent complexe. En tant que propriétaire, il est essentiel de connaître les étapes juridiques permettant d'aboutir au recouvrement de la créance après une expulsion.
Lorsque le propriétaire souhaite récupérer les loyers impayés, plusieurs démarches juridiques sont à sa disposition, et celles-ci sont souvent étroitement liées à une procédure d’expulsion.
Bien que distinctes, ces deux procédures sont complémentaires : l’expulsion permet de libérer le logement et de mettre fin à l’occupation indue par le locataire, tandis que le recouvrement vise directement à obtenir le paiement des sommes dues. Cette distinction est importante pour bien comprendre les actions à mener pour chaque objectif.
La procédure de recouvrement a pour objectif de récupérer les loyers non réglés par le locataire. Elle débute généralement par une mise en demeure, une étape amiable permettant au propriétaire de réclamer la somme due par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette mise en demeure est un premier avertissement officiel, initiant le calcul des intérêts de retard (art. 1344-1 du Code civil). Si le locataire persiste dans le non-paiement, le propriétaire peut engager des poursuites judiciaires.
En parallèle, la procédure d’expulsion a pour but de forcer le locataire à quitter le logement lorsque les obligations contractuelles (notamment le paiement des loyers) ne sont plus respectées.
L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre cette procédure en précisant les conditions et démarches nécessaires à l’expulsion, telles que l’obtention d’une décision de justice validant l’expulsion. Cette mesure, souvent nécessaire pour protéger les droits du propriétaire, permet de libérer le bien pour une nouvelle location ou de mettre fin aux frais engendrés par l’occupation indue.
Ainsi, la procédure de recouvrement cible le paiement des dettes locatives, tandis que la procédure d’expulsion se concentre sur la libération du bien. Ces deux actions peuvent être menées simultanément ou de manière séquentielle, en fonction de la situation du locataire et de sa solvabilité.
En comprenant ces étapes et en les utilisant à bon escient, le propriétaire maximise ses chances de succès pour récupérer les loyers impayés et libérer son bien en toute légalité.
Les étapes de recouvrement et d’expulsion sont menées de façon distincte, chacune répondant à des règles spécifiques. La procédure d’expulsion, en particulier, est soumise à des règles strictes et souvent plus contraignantes pour le propriétaire.
Elle nécessite notamment une décision de justice ou le respect de délais légaux précis, notamment durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) où les expulsions sont suspendues (art. L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution).
En revanche, la procédure de recouvrement des loyers impayés peut offrir au propriétaire plusieurs options juridiques adaptées selon le contexte et la solvabilité du locataire. Voici les principales options de recouvrement :
En choisissant la procédure de recouvrement la plus adaptée, le propriétaire peut optimiser ses chances de récupérer rapidement les loyers impayés tout en respectant le cadre légal qui protège les droits de chaque partie.
La procédure d’expulsion est strictement encadrée par la loi et suit un cadre procédural bien défini. Pour que le propriétaire puisse initier cette procédure, il est indispensable d’obtenir une décision de justice validant l’expulsion. Cette décision doit confirmer que le locataire a effectivement manqué à ses obligations contractuelles, par exemple en ne payant pas ses loyers ou en dégradant le logement.
Lorsqu’une clause résolutoire est insérée dans le contrat de bail, celle-ci permet de mettre fin automatiquement au bail en cas de manquement aux obligations du locataire, notamment en cas de loyers impayés.
Avant de lancer l’expulsion, le propriétaire doit alors notifier un commandement de payer au locataire, par acte d’huissier (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989). Ce commandement précise que le locataire dispose d’un délai pour régulariser sa situation, faute de quoi la clause résolutoire prendra effet et le bail sera résilié.
Si, malgré le commandement de payer, le locataire ne régularise pas ses impayés et refuse de quitter les lieux, le propriétaire peut alors déclencher la procédure d’expulsion en respectant les conditions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution. Cette étape implique généralement la signification d’un commandement de quitter les lieux par le commissaire de justice, anciennement appelé huissier de justice.
Après la signification du commandement de quitter les lieux, le locataire bénéficie généralement d’un délai de deux mois avant de devoir libérer le logement (art. L. 412-1 du CPCE).
Ce délai peut être étendu si le juge l’estime nécessaire, en fonction de la situation personnelle du locataire (art. L. 412-2 et L. 412-3 du CPCE). De plus, il est important de noter que la trêve hivernale empêche toute expulsion du 1er novembre au 31 mars, offrant ainsi une protection temporaire au locataire pendant cette période (art. L. 412-6 du CPCE).
En suivant ces étapes de manière rigoureuse, le propriétaire peut légalement expulser un locataire qui ne respecte pas ses engagements, tout en se conformant aux exigences de la loi.
Après l'expulsion, le recouvrement des loyers reste possible via des voies amiables ou judiciaires.
Avant d’entamer des démarches judiciaires, il est recommandé de tenter une mise en demeure via lettre recommandée avec accusé de réception. En effet, selon l’article 750-1 du Code de procédure civile, la conciliation est obligatoire si la créance est inférieure ou égale à 5000 euros. Ce document fait courir des intérêts de retard à compter de sa réception (art. 1344-1 du Code civil).
Si le propriétaire a souscrit une assurance loyers impayés, il peut se tourner vers son assureur pour obtenir une indemnisation. De plus, si une caution s’est portée garante, le bailleur peut également exiger le paiement de la dette. La caution simple conserve un bénéfice de discussion (art. 2305 du Code civil), permettant d’exiger que le propriétaire se tourne d'abord vers le locataire. En revanche, une caution solidaire est directement impliquée et doit répondre de la dette sans recours préalable.
En cas d’échec des démarches amiables, le propriétaire peut intenter une action en justice, selon l’article L. 111-1 du Code des procédures civiles d’exécution :
Les pénalités de retard peuvent être fixées par le juge si une mise en demeure a été faite. Celles-ci se calculent sur le montant de la dette impayée, en fonction du taux d'intérêt légal et du nombre de jours de retard.
En respectant ces étapes et en sollicitant les juridictions compétentes, le propriétaire peut ainsi maximiser ses chances de récupérer les sommes dues tout en respectant les obligations légales qui encadrent ce processus.
Dans le contexte du recouvrement des loyers impayés après expulsion, il est essentiel pour le propriétaire de suivre une démarche rigoureuse, alternant entre les procédures amiables et judiciaires selon l’issue de chaque étape.
Bien que ces démarches puissent être longues et complexes, elles permettent d’augmenter les chances de récupération des créances. Grâce aux dispositifs légaux, aux recours aux assurances et à la possibilité de poursuites envers les garants, le propriétaire dispose d'outils efficaces pour protéger ses intérêts et sécuriser ses droits.
1. Quelles sont les étapes détaillées pour récupérer les loyers impayés après l’expulsion d’un locataire ?
Le recouvrement des loyers impayés après l’expulsion repose sur une démarche en plusieurs étapes. La première consiste à obtenir une décision de justice validant l’expulsion, souvent basée sur une clause résolutoire, qui permet la résiliation automatique du bail si le locataire ne respecte pas ses obligations, comme le paiement du loyer. Une fois le logement libéré, le propriétaire peut envoyer une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception, lançant officiellement la réclamation des sommes dues. Si le locataire reste défaillant, le propriétaire peut entamer des procédures judiciaires : injonction de payer (procédure rapide sans audience), référé-provision (avance sur la créance), ou assignation au fond (jugement complet pour recouvrir l’intégralité de la dette). Cette progression assure que chaque étape est suivie d’un recours légal pour récupérer les loyers impayés.
2. En quoi diffèrent les procédures de recouvrement et d’expulsion ?
La procédure de recouvrement vise spécifiquement à obtenir le paiement des arriérés de loyers, alors que la procédure d’expulsion cherche à reprendre le bien loué en forçant le départ du locataire. Le recouvrement peut se décliner en étapes amiables ou judiciaires, ciblant le paiement de la dette locative par le locataire. En revanche, l’expulsion, souvent initiée en cas de clause résolutoire, suit un cadre strict défini par la loi, exigeant une décision de justice et le respect de délais comme la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars), période pendant laquelle les expulsions sont suspendues. Le recouvrement peut être entrepris parallèlement à l’expulsion ou après, selon le respect par le locataire des délais et des montants dus.
3. Que faire si, même après l’expulsion, le locataire n’a toujours pas réglé ses loyers impayés ?
Dans cette situation, le propriétaire peut tenter de récupérer les sommes dues en utilisant des actions amiables ou judiciaires supplémentaires. Une mise en demeure de payer, envoyée en recommandé, reste une option qui fait courir des intérêts de retard à la charge du locataire. Si le locataire est toujours en défaut de paiement, le propriétaire peut engager des procédures de saisie sur les biens ou comptes bancaires du locataire. En complément, si le propriétaire a souscrit une assurance loyers impayés, il peut obtenir une indemnisation auprès de son assureur pour couvrir tout ou partie de la dette. De plus, en présence d’une caution solidaire, le propriétaire peut exiger le paiement directement auprès de la caution, qui devra s’acquitter de la dette sans que le locataire soit poursuivi en premier.
4. Quelles procédures judiciaires peuvent être utilisées pour recouvrer les loyers impayés ?
Trois principales procédures judiciaires sont à disposition pour récupérer les loyers impayés :
5. Est-il possible de lancer une expulsion pour d’autres motifs que l’impayé de loyers ?
Oui, la procédure d’expulsion peut être déclenchée pour d’autres manquements aux obligations locatives du locataire. Par exemple, si le locataire n’a pas souscrit à une assurance habitation obligatoire, comme l’exige la loi, ou s’il dégrade le logement loué, le propriétaire est en droit de résilier le bail pour ces motifs, conformément à l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Dans ce cas, une décision de justice est nécessaire pour valider l’expulsion, et un commandement de respecter les obligations contractuelles peut être envoyé au locataire en amont. Si ce commandement reste sans effet, l’expulsion pourra être prononcée pour défaut de respect des termes du contrat de location, permettant ainsi au propriétaire de protéger son bien et de le récupérer.
