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Le loyer impayé constitue l'une des situations les plus préoccupantes auxquelles un propriétaire bailleur peut être confronté. Qu'il s'agisse d'un simple retard de paiement ou d'une accumulation importante d'impayés, les conséquences financières pour le propriétaire peuvent rapidement devenir significatives.
Si la recherche d'une solution amiable demeure toujours préférable, il est néanmoins essentiel pour le bailleur d'être parfaitement informé des recours juridiques à sa disposition.
La procédure pour recouvrer les loyers impayés et obtenir, si nécessaire, l'expulsion du locataire est rigoureusement encadrée par la loi française, notamment la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le Code des procédures civiles d'exécution. Cet article vous guide étape par étape à travers les démarches juridiques à entreprendre face à un locataire mauvais payeur, tout en intégrant les références juridiques indispensables à votre action.
Le paiement régulier du loyer constitue l'obligation première du locataire en vertu du contrat de bail signé entre les parties. L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, relative aux rapports locatifs, dispose clairement que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables à la date convenue dans le contrat.
Cette obligation est renforcée par les principes généraux du droit des contrats énoncés aux articles 1103 et 1104 du Code civil, qui imposent aux contractants d'exécuter leurs engagements de bonne foi.
La plupart des contrats de location contiennent une clause résolutoire, permettant de résilier automatiquement le bail en cas de non-respect de certaines obligations essentielles, notamment le défaut de paiement des loyers.
Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mise en œuvre de cette clause nécessite préalablement la délivrance au locataire d'un commandement de payer, acte juridique obligatoirement réalisé par huissier de justice.
Le locataire dispose alors d'un délai légal de deux mois pour régler intégralement sa dette locative ou demander un étalement à l'amiable. À défaut de paiement dans ce délai, le bailleur pourra solliciter la résiliation judiciaire du bail devant le Juge des contentieux de la protection (JCP) compétent territorialement.
Face à un locataire qui refuse ou tarde à régler ses loyers, la première étape consiste à lui notifier un commandement de payer par voie d'huissier.
Ce document liste précisément la dette locative : les loyers impayés, charges, ainsi que les éventuelles aides perçues par le bailleur via la CAF.
Si, passé le délai légal de deux mois, le locataire ne s'acquitte toujours pas de sa dette, le propriétaire peut engager une action en justice pour faire constater la résiliation du bail. Il s'agira alors d'une procédure en résiliation judiciaire et expulsion du locataire, devant le JCP du Tribunal judiciaire, selon les dispositions de l'article L. 213-4-3 du COJ.
L'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire dans cette procédure, mais elle peut faciliter la constitution du dossier juridique et assurer une défense efficace des intérêts du propriétaire.
Une fois la décision judiciaire rendue, l'huissier signifie le jugement au locataire accompagné d'un commandement de quitter les lieux, laissant au locataire un délai légal supplémentaire de deux mois pour libérer le logement. Ce délai est impératif en vertu de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution.
Si le locataire refuse toujours de quitter les lieux après ces étapes successives, le propriétaire peut requérir le concours de la force publique via l'huissier afin de procéder à son expulsion effective.
Cette demande se fait auprès du préfet du département, lequel dispose d'un délai de deux mois pour répondre. En cas de refus ou d'absence de réponse, le propriétaire peut demander une indemnisation auprès de l'État pour le préjudice subi.
Lorsque le locataire quitte volontairement les lieux et remet les clés au propriétaire, la première démarche sera l'envoi d'une mise en demeure visant à récupérer les sommes dues.
Sans réponse satisfaisante sous huit jours, une assignation devant le Tribunal judiciaire reste possible, permettant ainsi d'obtenir un titre exécutoire facilitant le recouvrement de la dette.
Si le locataire quitte le logement sans restituer les clés, le propriétaire devra solliciter un constat d'abandon des lieux, prévu à l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Cette procédure rapide, réalisée par un huissier avec autorisation du Juge des contentieux de la protection, permet au bailleur de reprendre légalement possession du logement et d'engager les démarches pour recouvrer sa créance.
L'insolvabilité du locataire ne fait pas obstacle aux poursuites. Les huissiers de justice peuvent mener des investigations sur la situation financière réelle du débiteur et procéder à des saisies de biens ou de comptes bancaires (saisie-attribution, articles L. 211-1 et suivants du CPCE), à condition que le créancier dispose d'un titre exécutoire.
Le propriétaire confronté au départ sans adresse connue de son locataire peut bénéficier des moyens d'investigation des huissiers de justice, légalement autorisés à rechercher activement le débiteur afin de lui signifier les actes nécessaires au recouvrement de la dette locative.
L'absence d'une clause résolutoire dans le bail n'interdit pas le recours judiciaire pour non-paiement des loyers. Toutefois, la résiliation du bail devra impérativement être demandée devant le juge, lequel appréciera souverainement le comportement du locataire et la gravité des manquements contractuels. Le propriétaire devra impérativement démontrée le caractère persistant et significatif des impayés.
Conformément à l'article 7-1 de la loi ALUR du 24 mars 2014, le délai de prescription pour engager une action en recouvrement des loyers impayés est désormais de trois ans. Passé ce délai, la créance locative sera considérée comme prescrite, empêchant toute action judiciaire ultérieure.
L'ensemble de ces étapes, clairement définies par les textes législatifs et règlementaires, permet au bailleur de sécuriser ses démarches juridiques et d'assurer une gestion optimale de ses contentieux locatifs en cas de loyers impayés.
En définitive, la gestion des loyers impayés requiert une parfaite maîtrise des procédures légales afin de préserver efficacement les intérêts du bailleur.
Qu'il s'agisse d'engager une procédure de recouvrement amiable ou judiciaire, ou de procéder à l'expulsion du locataire récalcitrant, les démarches doivent respecter scrupuleusement les dispositions légales en vigueur pour être valables.
Face à ces enjeux, il est recommandé de recourir à l'accompagnement d'un huissier de justice ou d'un avocat spécialisé afin d'agir rapidement, efficacement et dans le strict respect du droit. Cette approche rigoureuse maximise les chances de récupérer votre dû tout en limitant les risques de complications juridiques ultérieures.
En cas de loyers impayés, la première étape consiste pour le bailleur à envoyer au locataire un commandement de payer, acte juridique obligatoirement délivré par un huissier de justice.
Cet acte détaille précisément la dette locative accumulée (loyers et charges non réglés) et ouvre au locataire un délai légal strict de deux mois pour régulariser sa situation ou négocier un éventuel échéancier amiable.
Si, au terme de ce délai, aucun paiement n’est effectué ni aucun arrangement trouvé, le bailleur peut alors saisir le Tribunal judiciaire territorialement compétent afin de demander officiellement la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cette procédure judiciaire permet également d’obtenir un titre exécutoire pour le recouvrement forcé des loyers impayés.
Le délai pour agir contre un locataire mauvais payeur est fixé à 3 ans à compter du premier impayé. Cette règle découle de la loi ALUR du 24 mars 2014, modifiant l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Il s’agit d’un délai légal de prescription extinctive, ce qui signifie que passé ce délai, la créance locative ne peut plus être réclamée devant la justice. Il est donc essentiel d’être attentif à ce délai afin d’engager rapidement les démarches nécessaires auprès du locataire défaillant pour préserver vos droits en tant que bailleur.
La procédure légale d’expulsion du locataire en cas d'impayé implique plusieurs étapes strictement encadrées par la loi. D’abord, le propriétaire doit obligatoirement faire délivrer par un huissier de justice un commandement de payer avec mention expresse de la clause résolutoire du bail.
À défaut de règlement dans les deux mois, le bailleur saisit le Tribunal judiciaire, en assignant le locataire devant le Juge des contentieux de la protection (JCP). Une fois la résiliation judiciaire du bail prononcée, l’huissier procède à la signification du jugement accompagnée d’un commandement de quitter les lieux, accordant encore deux mois au locataire pour partir volontairement (article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution).
Si le locataire persiste à refuser de quitter le logement après ce délai, le propriétaire pourra solliciter le concours de la force publique auprès du préfet pour exécuter effectivement l’expulsion.
Si le locataire quitte les lieux en laissant des loyers impayés, les démarches du bailleur dépendent principalement de la restitution ou non des clés. Lorsque les clés sont restituées volontairement au propriétaire, celui-ci doit adresser une mise en demeure (lettre recommandée avec accusé de réception) afin d’exiger le paiement sous huit jours.
À défaut de réponse satisfaisante, le propriétaire peut ensuite engager une procédure judiciaire devant le Tribunal judiciaire pour obtenir un titre exécutoire, lui permettant de saisir les biens ou comptes bancaires du débiteur. En revanche, si les clés n’ont pas été rendues, le bailleur doit impérativement procéder à un constat d’abandon du logement par voie d’huissier, selon l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Cette procédure spécifique lui permettra de reprendre légalement possession du logement tout en engageant parallèlement les démarches judiciaires pour recouvrer la créance locative.
Même en l’absence d’une clause résolutoire insérée au contrat de bail, le propriétaire bailleur conserve intégralement son droit d’agir en justice contre un locataire mauvais payeur.
Toutefois, dans cette hypothèse, il devra nécessairement saisir le Tribunal judiciaire pour demander la résiliation judiciaire du bail. Le juge appréciera alors librement la gravité du comportement du locataire, en examinant notamment les retards répétés dans le paiement, l’importance des montants dus et l’absence de volonté manifeste du locataire de régulariser sa situation.
Sur la base de ces éléments, le juge pourra prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner l’expulsion du locataire (article 1224 du Code civil). Cette procédure, bien que plus complexe que l’application automatique d’une clause résolutoire, offre néanmoins une solution efficace pour protéger le propriétaire face aux impayés persistants.
