Locataire face aux nuisibles : qui doit payer la désinsectisation et la dératisation ?

Propriétaire ou locataire : qui doit régler l’éradication des nuisibles ?

Les nuisibles tels que cafards, souris, rats, punaises de lit ou autres parasites peuvent rapidement transformer un logement en un environnement insalubre. Lorsqu'un locataire est confronté à une infestation, il est en droit de s'interroger sur les obligations du propriétaire.

Ce dernier doit-il prendre en charge les frais de désinsectisation, désinfection ou dératisation ? À quelles conditions peut-il être exonéré de cette responsabilité ?

Sommaire

1. Introduction
2. Le propriétaire doit-il financer l’éradication des nuisibles
3. Recours du locataire en cas d’inaction du propriétaire
4. Obligations spécifiques aux copropriétés et aux bailleurs sociaux
5. FAQ

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Le propriétaire doit fournir un logement décent

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, c'est-à-dire exempt de toute infestation de nuisibles pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire.

🔹 Logement insalubre ou infesté à l’entrée dans les lieux
Si la présence de cafards, rats, blattes ou punaises de lit est constatée dès la remise des clés, le propriétaire est tenu d’agir. Un logement infesté dès l’entrée dans les lieux peut être considéré comme non conforme aux critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

🔹 Infestation en cours de bail : qui paie ?
Si l’infestation survient après l’emménagement du locataire, la responsabilité dépend de la cause du problème :

• Si l’infestation est liée à un manque d’entretien du propriétaire (humidité, fissures, canalisations défectueuses facilitant l’intrusion des nuisibles), c’est au bailleur de financer la désinsectisation ou la dératisation.
• Si l’infestation résulte du comportement du locataire (mauvaise hygiène, stockage inapproprié de déchets), alors il devra assumer les frais de traitement.

📝 À noter : Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, la lutte contre les punaises de lit est devenue un enjeu de salubrité publique. Les pouvoirs publics encouragent les bailleurs à prendre en charge les traitements nécessaires afin d’éviter la prolifération.

Recours du locataire en cas d’inaction du propriétaire

Si, malgré plusieurs signalements, le propriétaire refuse d’intervenir, le locataire dispose de plusieurs moyens d’action pour faire valoir ses droits et contraindre le bailleur à assainir le logement.

1. Mise en demeure du propriétaire

Avant toute procédure judiciaire, il est recommandé d’adresser au propriétaire une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre doit :
✅ Décrire l’ampleur de l’infestation (types de nuisibles, pièces touchées, impact sur la vie quotidienne).
✅ Rappeler les obligations légales du bailleur, notamment l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose au propriétaire de fournir un logement décent.
✅ Exiger une intervention rapide, en fixant un délai raisonnable pour la réalisation des travaux de désinsectisation ou de dératisation.

📌 Bon à savoir : Il est conseillé de joindre des preuves à cette mise en demeure (photos, témoignages, constat d’huissier, certificat médical en cas d’impact sur la santé).

2. Saisir la commission départementale de conciliation (CDC)

Si le propriétaire ne répond pas à la mise en demeure ou refuse d’agir, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cette procédure est gratuite et permet de tenter une résolution amiable du conflit.

🔹 Déroulement de la procédure :

• Le locataire doit adresser une demande écrite à la CDC du département où se situe le logement.
• Une réunion de conciliation est organisée entre le propriétaire et le locataire.
• Si un accord est trouvé, il est formalisé dans un procès-verbal signé par les parties.
• Si aucun accord n’est trouvé, le locataire peut engager une action en justice.

📌 Bon à savoir : La CDC n’a pas de pouvoir coercitif, mais son avis peut peser dans une procédure judiciaire ultérieure.

3. Faire constater l’insalubrité du logement

Si l’infestation devient incontrôlable et met en danger la santé du locataire, ce dernier peut faire appel à des autorités compétentes pour constater l’insalubrité du logement.

🔹 Démarches possibles :

• Signaler le problème à la mairie, qui peut mobiliser le service communal d’hygiène et de santé (SCHS) pour examiner l’état du logement.
• Saisir l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL) pour obtenir des conseils et un accompagnement.
• Faire intervenir un expert indépendant (huissier, diagnostiqueur immobilier, association de défense des locataires) pour établir un rapport détaillé.

Si le logement est déclaré insalubre, le propriétaire peut être contraint par la préfecture à réaliser les travaux nécessaires sous peine de sanctions administratives.

📌 Bon à savoir : En cas d’inaction prolongée, la préfecture peut prendre un arrêté d’insalubrité, ce qui peut entraîner la suspension du paiement du loyer jusqu’à la mise en conformité du logement.

4. Recours devant le tribunal

Si aucune solution amiable n’aboutit et que le propriétaire persiste à ne pas respecter ses obligations, le locataire peut engager une action en justice.

🔹 Les options judiciaires :

• Saisir le juge des contentieux de la protection (ancien tribunal d’instance) pour exiger une intervention immédiate du propriétaire.
• Demander une réduction de loyer en compensation des troubles de jouissance subis à cause de l’infestation.
• Exiger des dommages et intérêts pour le préjudice moral et matériel (frais de désinfection avancés, remplacement de meubles contaminés).
• Dans les cas extrêmes, demander la résiliation du bail si le logement est déclaré insalubre et dangereux pour la santé du locataire.

📌 Bon à savoir : Si le locataire avance lui-même les frais de désinsectisation ou de dératisation, il peut demander le remboursement auprès du juge sur la base de l’article 1721 du Code civil, qui impose au bailleur de garantir la jouissance paisible du logement.

Obligations spécifiques aux copropriétés et aux bailleurs sociaux

Lorsqu’un logement infesté se trouve au sein d’une copropriété, la question de la responsabilité devient plus complexe. En effet, si l’infestation concerne l’ensemble de l’immeuble ou plusieurs logements, elle peut résulter d’un problème structurel (fissures, conduits mal isolés, caves insalubres, vide-ordures mal entretenus).

Dans ce cas, le syndic de copropriété a l’obligation d’intervenir pour assurer l’entretien des parties communes et mettre en place une campagne de désinsectisation ou de dératisation à l’échelle de l’immeuble.

🔹 Recours contre le syndic en cas d’inaction
Si les nuisibles prolifèrent dans l’immeuble et que le syndic refuse d’agir, les copropriétaires ou locataires peuvent :

• Adresser une mise en demeure au syndic en rappelant ses obligations légales d’entretien des parties communes.
• Saisir le conseil syndical pour voter une intervention en assemblée générale.
• Faire constater l’insalubrité par les services d’hygiène de la mairie.
• Engager une procédure judiciaire devant le tribunal judiciaire pour contraindre le syndic à agir.

Dans le cadre d’un logement social, les bailleurs sociaux (offices HLM, sociétés d’habitat social) sont tenus d’assurer un suivi sanitaire régulier pour garantir à leurs locataires des conditions de vie salubres. Ces organismes doivent :
✅ Effectuer des contrôles périodiques pour prévenir l’apparition de nuisibles.
✅ Assurer une intervention rapide en cas de signalement d’infestation.
✅ Informer les locataires sur les mesures d’hygiène à respecter pour éviter la prolifération.
✅ Prendre en charge les traitements nécessaires si l’infestation n’est pas due à un manque d’entretien du locataire.

En cas de manquement à ces obligations, les locataires d’un logement social peuvent :

• Alerter l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) pour obtenir des conseils sur leurs droits.
• Saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter une résolution amiable.
• Engager un recours devant le tribunal afin d’exiger une mise en conformité du logement.

Lutter contre les nuisibles est une responsabilité partagée entre locataires, propriétaires, syndics et bailleurs sociaux. Il est essentiel que chaque acteur assume ses obligations afin de garantir des conditions de vie saines et conformes aux normes d’habitation.

Conclusion

En matière d’infestation de nuisibles, la responsabilité du propriétaire dépend de l’état initial du logement et des causes de l’infestation. Il doit garantir un logement décent, exempt de parasites lors de la remise des clés et veiller à l’entretien des installations pour prévenir ces désagréments.

Toutefois, si l’infestation est due à un manque d’hygiène du locataire, ce dernier devra en assumer les frais. En cas de litige ou d’inaction du bailleur, le locataire dispose de plusieurs recours amiables et judiciaires pour faire valoir ses droits et exiger un logement sain et sécurisé.

FAQ

1. Le propriétaire doit-il prendre en charge la désinsectisation et la dératisation du logement ?

Oui, le propriétaire a l’obligation de fournir un logement décent, conforme aux normes d’hygiène et de sécurité imposées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Un logement infesté par des cafards, rats, souris, punaises de lit ou autres nuisibles peut être considéré comme non conforme aux critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Cependant, la prise en charge des frais de désinsectisation ou de dératisation dépend de l’origine de l’infestation :

• Si les nuisibles étaient présents avant l’entrée du locataire, le propriétaire est entièrement responsable et doit financer le traitement.
• Si l’infestation est due à un défaut d’entretien du logement (humidité excessive, fissures, mauvaises évacuations favorisant la prolifération), la responsabilité du propriétaire est engagée.
• Si l’infestation est causée par un manque d’hygiène du locataire (déchets alimentaires mal stockés, logement insalubre), c’est au locataire de prendre en charge les frais d’éradication.

2. Quels recours si le propriétaire refuse d’intervenir en cas d’infestation ?

Si le propriétaire refuse d’agir, plusieurs démarches peuvent être entreprises :

1️⃣ Envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, rappelant ses obligations légales et exigeant une intervention sous un délai précis.
2️⃣ Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour tenter une résolution amiable.
3️⃣ Faire constater l’insalubrité du logement en contactant la mairie ou l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL). Un rapport peut être établi par le service communal d’hygiène.
4️⃣ Saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une décision judiciaire contraignant le propriétaire à intervenir. En cas de préjudice, le locataire peut demander une réduction de loyer ou des dommages et intérêts.

📌 À noter : Si l’insalubrité est avérée, la préfecture peut prendre un arrêté d’insalubrité, pouvant suspendre l’obligation de payer le loyer jusqu’à la mise en conformité du logement.

3. Un locataire peut-il interrompre le paiement de son loyer en raison d’une infestation de nuisibles ?

Non, le locataire ne peut pas arrêter unilatéralement de payer son loyer, même si le logement est infesté. Cependant, il peut saisir le juge pour obtenir une réduction du loyer, voire la suspension du paiement, si le propriétaire ne remplit pas ses obligations en matière de salubrité.

⚖️ L’article 1721 du Code civil impose au bailleur de garantir la jouissance paisible du logement. En cas d’infestation grave et persistante, le tribunal peut considérer que le bailleur manque à son devoir et ordonner :

• Une réduction du loyer jusqu’à l’éradication complète des nuisibles.
• La prise en charge intégrale des frais de désinsectisation ou dératisation par le propriétaire.
• La résiliation du bail si l’habitat est jugé impropre à la location.

📌 Conseil : Avant d’engager une procédure judiciaire, il est recommandé de rassembler des preuves de l’infestation (photos, témoignages, rapport d’huissier, avis d’un expert sanitaire).

4. Que faire si l’infestation concerne l’ensemble d’un immeuble en copropriété ?

Dans un immeuble en copropriété, l’infestation peut être due à un problème général (mauvais entretien des parties communes, vide-ordures défectueux, humidité dans les caves). Dans ce cas, le syndic de copropriété est responsable de la mise en place d’une désinsectisation ou dératisation collective.

🔹 Démarches à suivre :

• Signaler le problème au syndic de copropriété par courrier recommandé avec accusé de réception.
• Faire inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires pour voter l’intervention d’une société spécialisée.
• Saisir le tribunal judiciaire si le syndic refuse d’agir, afin d’obtenir une injonction à prendre les mesures nécessaires.

📌 À noter : Si l’infestation est présente dans les parties privatives uniquement, c’est au propriétaire du logement concerné d’intervenir, sauf si l’origine du problème provient des parties communes.

5. Les bailleurs sociaux ont-ils une obligation spécifique en cas de nuisibles ?

Oui, les bailleurs sociaux (HLM, offices publics d’habitat) ont des obligations renforcées en matière d’entretien et de salubrité des logements qu’ils gèrent. Ils doivent :
✅ Effectuer des contrôles sanitaires réguliers pour prévenir l’apparition de nuisibles.
✅ Prendre en charge les traitements nécessaires, sauf si l’infestation résulte d’un manque d’hygiène du locataire.
✅ Informer et accompagner les locataires dans la lutte contre la prolifération des nuisibles.

Si le bailleur social ne respecte pas ces obligations, le locataire peut :

• Saisir l’ADIL pour obtenir des conseils sur ses droits et les démarches à suivre.
• Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour une tentative de règlement à l’amiable.
• Engager une procédure devant le tribunal pour contraindre le bailleur à intervenir et demander une réduction de loyer en cas de préjudice subi.

📌 Bon à savoir : Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, les pouvoirs publics ont renforcé la lutte contre les punaises de lit, qui sont devenues un enjeu de santé publique. Les propriétaires et bailleurs sociaux sont incités à agir rapidement en cas d’infestation pour éviter leur propagation.