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Face à la multiplication des situations de précarité financière, de nombreux locataires se retrouvent dans l’incapacité de faire face à leurs obligations, notamment au paiement régulier des loyers. Le recours à la procédure de surendettement, prévue par le Code de la consommation, offre alors une protection juridique au débiteur, tout en encadrant strictement les droits de ses créanciers, au premier rang desquels figure souvent le propriétaire bailleur.
Mais cette protection du locataire doit-elle nécessairement se traduire par une perte sèche pour le bailleur ? Est-il vrai que l’ouverture d’une procédure de surendettement oblige le propriétaire à renoncer aux loyers impayés ? Ou bien existe-t-il des recours légaux pour défendre ses intérêts et espérer un recouvrement, même partiel, des sommes dues ?
À travers cet article, defendstesdroits.fr éclaire les droits et leviers juridiques à la disposition du bailleur confronté à un locataire surendetté. Car si la procédure vise à restaurer la situation du débiteur, elle n’est pas synonyme d’abandon automatique des créances locatives.
Lorsqu’un locataire est en situation de surendettement, il peut déposer un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers, comme prévu par les dispositions du Livre VII du Code de la consommation. Dès lors que la recevabilité du dossier est prononcée, plusieurs conséquences juridiques s’imposent, tant pour le locataire que pour son bailleur.
Les mesures de traitement du surendettement peuvent porter sur des dettes locatives, c’est-à-dire des loyers impayés antérieurs au dépôt du dossier. Ces mesures peuvent inclure :
Toutefois, les dettes nées après la recevabilité du dossier de surendettement ne sont pas concernées par ces mesures. Le locataire est donc tenu de régler les loyers futurs, même s’il bénéficie d’un plan de redressement ou d’une procédure de rétablissement personnel.
Le propriétaire bailleur ne doit pas se considérer comme un simple spectateur passif de la procédure de surendettement engagée par son locataire. Le Code de la consommation, à l’article R733-4, lui confère expressément la possibilité de contester les mesures imposées par la commission de surendettement, dans un délai strict de 30 jours à compter de leur notification.
Ce recours s’exerce devant le juge des contentieux de la protection (JCP), juridiction spécialisée dans le traitement des litiges relatifs aux procédures de surendettement.
Les mesures pouvant être contestées sont variées et peuvent porter atteinte aux intérêts du bailleur, notamment lorsque :
Dans tous ces cas, le recours du bailleur peut permettre soit d’annuler les mesures litigieuses, soit de les réaménager dans des conditions plus équitables. Il est donc essentiel d’analyser avec soin le contenu des décisions de la commission, en se faisant accompagner si nécessaire, afin de préserver ses droits patrimoniaux.
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Lorsque la situation financière du locataire est jugée irrémédiablement compromise, c’est-à-dire qu’aucune mesure de redressement n’est envisageable, la commission de surendettement peut proposer l’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel, conformément aux articles L741-1 et L741-2 du Code de la consommation.
Ce dispositif, destiné à permettre une remise à zéro des dettes non professionnelles, aboutit à un effacement total des créances, y compris celles relatives aux dettes locatives.
Il existe deux variantes de cette procédure :
Dans ce second cas, une vente des biens est organisée sous la supervision du juge des contentieux de la protection, et les créanciers peuvent être partiellement désintéressés, selon un ordre de priorité légal.
Le bailleur figure dans cette hiérarchie en tant que créancier privilégié, conformément à l’article L711-6 du Code de la consommation. Cela signifie qu’il peut, dans certains cas, être remboursé avant les établissements bancaires ou les créanciers ordinaires.
Toutefois, en l’absence de liquidation – cas le plus fréquent –, le bailleur voit sa créance totalement effacée, sans possibilité de récupération. Face à une telle perspective, il est essentiel de rappeler que le bailleur conserve la faculté de contester la décision d’ouverture du rétablissement personnel. Cette contestation peut être fondée, par exemple, sur :
En agissant rapidement et en apportant des éléments probants, le bailleur peut ainsi éviter l’effacement de sa créance, ou à tout le moins obtenir un remboursement partiel si la liquidation du patrimoine est ordonnée. Cette vigilance est d’autant plus importante que l’effet de l’effacement est définitif une fois le jugement rendu.
La procédure de surendettement protège exclusivement le débiteur principal, en l’occurrence le locataire, sans produire d’effet à l’égard de sa caution. L’article L733-17 du Code de la consommation précise expressément que les mesures de traitement du surendettement – qu’il s’agisse d’un plan conventionnel, d’une mesure imposée, ou même d’un effacement total de la dette dans le cadre d’un rétablissement personnel – ne sont pas opposables à la caution.
Autrement dit, une personne physique (souvent un proche) ou une personne morale (organisme de cautionnement) qui s’est engagée à garantir le paiement des loyers, reste pleinement tenue à l’égard du bailleur, même si le locataire bénéficie d’une suspension ou d’un effacement de sa dette.
Cette distinction est essentielle pour le propriétaire bailleur, qui dispose ainsi d’un levier juridique indépendant de la procédure de surendettement.
Dès la notification de la recevabilité du dossier par la commission, il est fortement conseillé d’agir sans délai contre la caution, par voie de mise en demeure, voire par une assignation devant le juge compétent, afin de préserver ses droits au recouvrement. En effet, toute inertie pourrait être préjudiciable, notamment en cas de difficultés financières de la caution elle-même.
Le recours contre la caution constitue donc une voie parallèle et complémentaire à l’action menée contre le locataire, qui permet au bailleur de limiter ses pertes et de sécuriser le recouvrement des loyers impayés, en dépit de l’ouverture d’une procédure de surendettement.
L’expulsion reste une voie possible, même en présence d’une procédure de surendettement. Toutefois, si l’expulsion est déjà en cours, le juge des contentieux de la protection peut en ordonner la suspension, pour une durée maximale de 2 ans.
Il convient donc d’agir en amont, notamment par :
Le bailleur doit rester particulièrement vigilant aux délais, notamment le délai de prescription de 3 ans pour agir en recouvrement des loyers impayés.
La procédure de surendettement, bien qu’elle ait pour vocation de protéger les débiteurs en situation critique, ne réduit pas à néant les droits du propriétaire bailleur. Ce dernier dispose de plusieurs leviers juridiques pour tenter d’obtenir le paiement des loyers impayés : contestation des mesures imposées, action contre la caution, priorité en cas de liquidation du patrimoine, ou encore procédure d’expulsion en parallèle.
Il est donc essentiel que le bailleur agisse avec diligence, en respectant les délais de recours et en saisissant les juridictions compétentes le cas échéant. Une veille juridique constante et un accompagnement adapté peuvent permettre de préserver ses droits, même face aux effets d’une procédure de rétablissement personnel.
Pour toute démarche ou contentieux lié au non-paiement des loyers, les équipes de defendstesdroits.fr accompagnent les bailleurs dans l’analyse de leur situation et dans la mise en œuvre des recours adaptés à leur dossier.
Oui, un propriétaire bailleur peut, sous certaines conditions, tenter de récupérer les loyers impayés même lorsque le locataire a engagé une procédure de surendettement. Seuls les loyers antérieurs au dépôt du dossier peuvent faire l’objet de mesures de traitement telles que l’échelonnement, la suspension ou l’effacement partiel (article L733-1 du Code de la consommation). En revanche, les loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure doivent impérativement être réglés par le locataire, faute de quoi le bailleur pourra engager une procédure d’expulsion. Le bailleur conserve également la possibilité de contester les mesures imposées par la commission dans un délai de 30 jours.
La procédure de rétablissement personnel, avec ou sans liquidation judiciaire, peut aboutir à l’effacement total des dettes locatives. Toutefois, si une liquidation est prononcée, le bailleur peut obtenir un remboursement partiel de ses créances, car il figure parmi les créanciers prioritaires, comme le précise l’article L711-6 du Code de la consommation. En l’absence de liquidation, les loyers impayés deviennent définitivement irrécouvrables. Le bailleur peut néanmoins contester la décision d’ouverture de cette procédure, notamment s’il suspecte une dissimulation d’actifs ou un abus de droit de la part du locataire.
Non, les mesures de traitement du surendettement ne bénéficient qu’au débiteur principal, c’est-à-dire au locataire. La caution (personne physique ou morale qui s’est engagée à payer en cas de défaillance) reste pleinement tenue au paiement des dettes locatives, même si celles-ci sont partiellement ou totalement effacées à l’égard du locataire (article L733-17 du Code de la consommation). Le propriétaire a donc tout intérêt à se retourner rapidement contre la caution, notamment par une mise en demeure de payer, sans attendre la fin de la procédure de surendettement.
Oui, l’expulsion d’un locataire surendetté reste juridiquement possible. Toutefois, si une procédure d’expulsion est en cours au moment du dépôt du dossier de surendettement, le juge des contentieux de la protection peut en ordonner la suspension pendant une durée maximale de deux ans (article L722-6 du Code de la consommation). En dehors de ce cadre, le bailleur peut initier une procédure d’expulsion pour non-paiement des loyers postérieurs ou pour manquements graves aux obligations locatives, à condition de respecter les règles applicables en matière de résiliation du bail (notamment la clause résolutoire prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Le délai de prescription applicable au recouvrement des loyers impayés est de trois ans, conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ce délai court à partir de chaque échéance impayée, ce qui signifie que le bailleur dispose de trois ans pour réclamer le paiement de chaque loyer mensuel non acquitté. Il est donc fortement recommandé de ne pas attendre la fin de la procédure de surendettement pour préserver ses droits, notamment par l’envoi d’une mise en demeure ou la saisine du juge compétent.
