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Chaque année en France, des milliers de locataires sont confrontés à une procédure d’expulsion pour loyers impayés, une situation souvent complexe, tant pour les propriétaires-bailleurs que pour les occupants en difficulté financière.
Face à ce phénomène, le législateur a instauré un dispositif préventif désormais incontournable : la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). Renforcée par la loi ALUR du 24 mars 2014, cette commission départementale agit en amont des procédures judiciaires d’expulsion afin de favoriser des solutions amiables et ainsi préserver le droit au logement.
Quels sont exactement les pouvoirs de cette commission ? Dans quelles conditions sa saisine devient-elle obligatoire ? Et surtout, quels impacts réels pour les locataires et les propriétaires ? Cet article fait le point complet sur la portée juridique, les obligations procédurales et le rôle précis de la CCAPEX dans le cadre des expulsions locatives.
La CCAPEX est une commission administrative instaurée initialement par la Loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Elle a ensuite acquis un caractère obligatoire avec la Loi n°2009-323 du 25 mars 2009, dite de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l'Expulsion. Mais c'est véritablement la Loi ALUR du 24 mars 2014 qui a précisé et renforcé ses missions, notamment en son article 27.
Selon l'article 27 de la Loi ALUR :
« La CCAPEX a pour mission de coordonner, évaluer et orienter le dispositif de prévention des expulsions locatives, et de délivrer des avis et recommandations à toute personne ou organisme susceptible de participer à la prévention des expulsions, ainsi qu'aux bailleurs et aux locataires concernés. »
Cette commission agit selon des modalités définies par le Décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015, qui a remplacé le précédent décret de 2008.
Le caractère obligatoire de la saisine dépend principalement de la qualité du bailleur :
En cas d'assignation en justice pour constater la résiliation du bail, un diagnostic social et financier est réalisé par les services sociaux compétents (CAF, Fonds de Solidarité pour le Logement - FSL ou autres organismes sociaux). Ce diagnostic doit être transmis obligatoirement à la CCAPEX avant l'audience judiciaire.
La composition de la commission est réglementée précisément par l'article 3 du Décret n°2015-1384 précité. Elle comprend notamment :
La commission peut également s'élargir à la demande des parties prenantes (associations de locataires, bailleurs privés ou sociaux, associations d'accompagnement social).
La CCAPEX dispose principalement de deux outils juridiques : les avis et les recommandations.
Toutefois, il convient de préciser que ces avis et recommandations de la CCAPEX n'ont pas de caractère juridiquement contraignant.
Ils n'obligent donc pas le bailleur à agir dans le sens souhaité par la commission, mais ils pèsent souvent favorablement dans les décisions judiciaires futures, le juge étant généralement sensible à la volonté de conciliation et aux démarches entreprises pour éviter une expulsion locative.
Lorsqu'elle examine un dossier, la CCAPEX se fonde principalement sur des éléments tels que :
Ces éléments sont essentiels afin d'offrir à la commission une vision claire et exhaustive permettant une prise de décision équilibrée, orientée vers la conciliation et la prévention effective de l'expulsion.
Dès la réception des éléments du dossier, la commission va proposer une approche adaptée à chaque cas. L'objectif premier est toujours d'éviter une expulsion judiciaire, en favorisant autant que possible des solutions amiables entre bailleur et locataire.
Le bailleur est ainsi invité à tenir compte des recommandations de la CCAPEX avant de poursuivre en justice la procédure d'expulsion. Le juge examinera d'ailleurs la bonne foi des parties et prendra en compte les démarches préventives réalisées sous l'égide de la CCAPEX pour évaluer la légitimité de la demande d'expulsion.
À noter que, même si la commission ne possède pas de pouvoir coercitif direct, l'absence d'information ou de saisine préalable de la CCAPEX constitue un manquement procédural qui peut être relevé par le juge, susceptible d'affaiblir considérablement la position du bailleur dans le cadre d'une procédure judiciaire d'expulsion.
La CCAPEX représente aujourd’hui une étape indispensable et juridiquement encadrée dans la procédure d’expulsion locative pour loyers impayés. En obligeant bailleurs et locataires à passer par cette commission avant toute action judiciaire, le législateur a voulu favoriser les solutions préventives et réduire les expulsions effectives.
Si ses avis et recommandations n’ont pas force obligatoire directe, leur prise en compte par les tribunaux judiciaires constitue néanmoins un élément déterminant. En pratique, le non-respect des obligations de saisine de la CCAPEX peut entraîner des conséquences procédurales préjudiciables pour le bailleur.
Dans ce contexte, il est vivement recommandé aux parties de respecter scrupuleusement les démarches imposées par la loi, en vue d’éviter tout risque de nullité ou d’irrecevabilité devant le juge.
1. Qu’est-ce que la CCAPEX et quel est son rôle exact dans la prévention des expulsions locatives ?
La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) est une structure départementale obligatoire mise en place pour prévenir et limiter les expulsions dues aux loyers impayés. Son rôle principal consiste à analyser chaque situation individuellement, à proposer des mesures amiables de conciliation, et à formuler des avis et recommandations pour éviter le recours à l’expulsion judiciaire. Elle agit en coordination étroite avec les organismes sociaux tels que la CAF ou le Fonds de Solidarité Logement (FSL), afin de trouver des solutions financières ou de relogement adaptées.
2. La saisine de la CCAPEX est-elle obligatoire dans tous les cas d’expulsion pour loyers impayés ?
Oui, depuis l’entrée en vigueur de la Loi ALUR du 24 mars 2014, la saisine préalable de la CCAPEX est devenue systématiquement obligatoire en cas de loyers impayés menant à une éventuelle expulsion. Pour les bailleurs particuliers (personnes physiques), c’est l’huissier de justice qui informe obligatoirement la CCAPEX dès la délivrance du commandement de payer au locataire. Pour les bailleurs institutionnels (personnes morales), il existe une obligation stricte de saisir cette commission au moins deux mois avant toute assignation en justice pour résilier le bail.
3. Quels sont les pouvoirs et les limites juridiques des avis et recommandations émis par la CCAPEX ?
La CCAPEX n’a pas de pouvoir contraignant direct, c’est-à-dire que ses avis et recommandations ne s’imposent pas automatiquement aux bailleurs ni aux locataires. Cependant, ces avis sont des éléments clés pris en compte par le juge lors d’une procédure judiciaire. La commission peut recommander des aides financières comme celles du FSL, le maintien ou la suspension des aides au logement versées par la CAF, ou proposer des démarches de relogement. Bien que ses recommandations ne soient pas juridiquement obligatoires, les ignorer ou ne pas en tenir compte peut affaiblir la position procédurale d’un bailleur devant les tribunaux.
4. Quelles conséquences pour le propriétaire-bailleur s’il ne respecte pas l’obligation de saisine de la CCAPEX ?
Le non-respect de l’obligation légale de saisir la CCAPEX avant toute procédure judiciaire d’expulsion expose le bailleur à un risque procédural majeur. En effet, si le tribunal constate que le propriétaire n’a pas informé ou saisi la CCAPEX préalablement, il peut prononcer des sanctions telles qu’un report d’audience, voire une irrecevabilité de la demande d’expulsion. Cette irrégularité procédurale est susceptible de retarder significativement la récupération du logement et donc de causer un préjudice notable au bailleur.
5. Quels sont les critères précis que la CCAPEX examine avant de rendre ses avis et recommandations ?
La CCAPEX prend en compte plusieurs critères essentiels et détaillés pour chaque dossier, notamment :
Ces éléments détaillés permettent à la commission de proposer des solutions concrètes et personnalisées afin de prévenir efficacement les expulsions.
