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La protection des propriétaires face aux loyers impayés et aux squatteurs constitue un enjeu majeur du droit locatif français. En réponse à la recrudescence des violations du droit de propriété, la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs, a montré ses limites.
C’est dans ce contexte que la loi n° 2023-XXX, dite loi Kasbarian, adoptée le 4 avril 2023, vient renforcer les sanctions contre les squatteurs et accélérer les procédures d’expulsion. Voici les principales nouveautés.
Avant l’adoption de cette nouvelle loi, l’article 226-4 du Code pénal sanctionnait la violation de domicile par :
Ces dispositions, bien que dissuasives, se révélaient insuffisantes face à l’augmentation des cas de squats. En effet, de nombreux propriétaires étaient contraints de subir des situations de précarité, souvent prolongées pendant plusieurs années, faute d’une législation adaptée. De plus, les délais procéduraux accentuaient la vulnérabilité des propriétaires, qui peinaient à récupérer leur logement.
La nouvelle loi, adoptée le 4 avril 2023, vient tripler les sanctions encourues pour violation de domicile, afin d’assurer une protection renforcée des propriétaires :
Cette aggravation s’inscrit dans une démarche visant à aligner les sanctions appliquées aux squatteurs sur celles prévues pour les propriétaires procédant eux-mêmes à des expulsions illégales. Ainsi, le législateur instaure un équilibre entre les droits des deux parties et envoie un signal fort contre l’occupation illicite des logements.
À noter : Cette répression ne concerne pas uniquement les logements meublés. Elle s’étend également aux logements non meublés, souvent perçus comme des cibles plus faciles pour les squatteurs. Cette précision est essentielle, car elle permet de couvrir un plus large spectre de situations litigieuses et d’offrir aux propriétaires une sécurité juridique accrue.
En pratique, cette mesure vise à dissuader les squatteurs tout en renforçant l’efficacité des sanctions pénales, apportant ainsi une réponse concrète aux situations souvent dramatiques vécues par les propriétaires, notamment les petits bailleurs et retraités, qui dépendent de leurs revenus locatifs pour vivre.
La nouvelle loi vient renforcer le cadre juridique en introduisant un nouveau délit visant spécifiquement les locataires qui se maintiennent illégalement dans le logement après l’aboutissement de la procédure d’expulsion. Cette situation concerne les locataires dont le bail a été résilié et qui continuent d’occuper les lieux sans titre ni droit, malgré une décision de justice ordonnant l’expulsion.
Ces comportements, qualifiés de frauduleux, exposent désormais les locataires concernés à des sanctions pénales renforcées :
Cette évolution législative constitue une réponse directe aux difficultés rencontrées par les propriétaires. En effet, jusqu’à présent, l’expulsion pouvait être longue et difficile, même après une décision judiciaire favorable. Certains locataires profitaient des délais procéduraux pour prolonger leur occupation, aggravant ainsi la situation financière des propriétaires.
Exception : Les occupants protégés par la trêve hivernale, prévue par l’article L613-3 du Code de la construction et de l’habitation, ou ceux bénéficiant d’une décision de sursis à expulsion dans le cadre d’un logement social, ne sont pas concernés par ces nouvelles dispositions. La trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars, maintient sa vocation à protéger les locataires en situation de précarité contre les expulsions durant la période hivernale.
Cette distinction claire entre les occupants illégitimes et les locataires vulnérables permet d’assurer un équilibre entre le droit de propriété, reconnu par l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen (DDHC), et le droit au logement, de valeur constitutionnelle.
En pratique, ce nouveau délit vise à raccourcir les délais d’expulsion et à dissuader les comportements abusifs des locataires, tout en préservant les mécanismes de protection sociale pour les publics fragiles.
La clause résolutoire constitue un mécanisme juridique essentiel dans les contrats de bail pour garantir les droits des bailleurs face aux impayés. La nouvelle loi apporte une évolution majeure à ce dispositif en renforçant son efficacité.
Désormais, tous les contrats de bail doivent obligatoirement inclure une clause résolutoire. Cette clause permet de prévoir qu’en cas de non-paiement des loyers, le bail est résilié de plein droit après un commandement de payer demeuré infructueux.
Grâce à cette obligation, le propriétaire peut provoquer automatiquement la résiliation du bail sans attendre une décision du Juge, une mesure visant à accélérer la résolution des litiges locatifs. Cette disposition donne au bailleur un outil juridique puissant pour agir plus rapidement contre les locataires défaillants.
Lorsque l’affaire est portée devant le Tribunal judiciaire, le Juge conserve la possibilité d’accorder des délais de paiement au locataire en difficulté, conformément à l’article 1343-5 du Code civil. Toutefois, contrairement aux anciennes dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ces délais n’interrompent plus les effets de la clause résolutoire.
En pratique, cela signifie que :
Exemple : Si un locataire est en mesure de régler sa dette après la décision judiciaire, cela ne suspendra plus l’effet de la clause résolutoire. L’expulsion sera maintenue.
Cette mesure renforce considérablement les droits des bailleurs, souvent confrontés à des délais procéduraux longs et à des situations de précarité financière. Elle permet d’agir plus rapidement en cas d’impayés, tout en garantissant une certaine souplesse grâce aux délais de paiement accordés par le Juge.
En revanche, pour les locataires en difficulté, cette suppression constitue une restriction importante. Désormais, l’octroi d’un délai de paiement par le Juge ne permet plus d’éviter l’expulsion, ce qui accentue l’importance d’anticiper et de régler ses dettes locatives dès les premières difficultés.
En instaurant un cadre juridique plus strict, cette suppression vise à sécuriser les bailleurs tout en accélérant la résolution des litiges locatifs. Elle marque une avancée significative dans la protection des propriétaires, souvent pénalisés par des délais judiciaires jugés trop longs et inefficaces.
Afin d’accélérer la résolution des litiges locatifs, la nouvelle loi introduit des modifications significatives concernant les délais procéduraux, souvent dénoncés pour leur lenteur et leur inefficacité. Cette réforme vise à réduire l’attente des propriétaires, tout en maintenant une protection minimale pour les occupants concernés.
Auparavant, le délai séparant la notification de l’assignation à comparaître et la date de l’audience était fixé à deux mois. La nouvelle loi réduit ce délai à un mois, permettant ainsi une accélération significative de la première étape de la procédure d’expulsion.
Cette modification est essentielle pour éviter les retards injustifiés qui prolongeaient inutilement l’occupation des lieux par des locataires en défaut de paiement. Le gain de temps offert permet aux propriétaires d’obtenir une décision judiciaire dans des délais raisonnables, réduisant leur préjudice financier.
Une fois la décision d’expulsion rendue par le Tribunal judiciaire, la nouvelle loi réduit également les délais d’exécution pour les occupants sans droit ni titre :
Ces délais varient selon la situation personnelle de l’occupant, notamment lorsqu’il s’agit de locaux à usage professionnel ou de situations de fragilité sociale.
L’application de cette réforme ne se limite pas aux logements à usage d’habitation. Elle concerne également les locaux à usage professionnel, qui pouvaient jusqu’à présent bénéficier de délais prolongés avant l’expulsion. Cette extension de la mesure garantit une égalité de traitement entre les différents types d’occupations illicites et permet aux propriétaires de locaux professionnels d’obtenir une récupération plus rapide de leur bien.
Si ces nouveaux délais renforcent la protection des propriétaires, ils n’évincent pas pour autant les droits fondamentaux des occupants. Les Juges conservent la possibilité d’apprécier la situation personnelle des locataires et d’accorder, si nécessaire, des délais supplémentaires en cas de circonstances exceptionnelles. Cette flexibilité permet de maintenir une justice sociale, tout en évitant les abus de procédure.
La nouvelle loi répond à une nécessité de rééquilibrage entre le droit au logement et le droit de propriété, protégé par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen (DDHC). En dépit des avancées précédentes, telles que la loi ELAN ou la loi ASAP, les difficultés rencontrées par les propriétaires demeuraient préoccupantes.
Les nouveautés apportées permettent ainsi une meilleure protection des propriétaires tout en maintenant une logique de justice sociale pour les locataires en difficulté réelle.
La loi Kasbarian, adoptée en 2023, marque un tournant majeur dans la gestion des loyers impayés et des situations de squat en France. En renforçant les sanctions pénales contre les squatteurs, en introduisant un nouveau délit d’occupation frauduleuse, en supprimant les effets suspensifs de la clause résolutoire et en réduisant les délais procéduraux, le législateur apporte une réponse concrète et équilibrée aux difficultés rencontrées par les propriétaires.
Cette réforme vise à protéger efficacement les bailleurs, souvent victimes de délais judiciaires excessifs et de situations financières précaires, tout en conservant un socle minimal de protection sociale pour les occupants vulnérables. En assurant un meilleur équilibre entre le droit de propriété, reconnu comme sacré par l’article 17 de la DDHC, et le droit au logement, cette nouvelle législation répond aux besoins urgents d’efficacité et de justice dans les rapports locatifs.
Les propriétaires disposent désormais d’un cadre juridique renforcé pour sécuriser leurs droits, tandis que les locataires sont davantage incités à respecter leurs obligations, notamment en matière de paiement des loyers et d’occupation des logements.
1. Quelles sont les nouvelles sanctions prévues contre les squatteurs par la loi de 2023 ?
La loi Kasbarian de 2023 a renforcé les sanctions contre les squatteurs pour dissuader les occupations illégales de logements. Désormais, le délit de violation de domicile, initialement puni d’1 an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende , est triplé. Les squatteurs encourent désormais :
2. Qu’est-ce que le nouveau délit d’occupation frauduleuse après expulsion ?
La nouvelle loi introduit un délit d’occupation frauduleuse visant les locataires qui continuent d’occuper illégalement un logement après une procédure d’expulsion. Ceux-ci s’exposent désormais à :
3. Comment fonctionne la clause résolutoire avec la nouvelle loi ?
La clause résolutoire est désormais obligatoire dans tous les contrats de bail. En cas de loyers impayés, si un commandement de payer reste infructueux, le bail est automatiquement résilié, sans nécessiter l’intervention préalable d’un Juge.
Si l’affaire est portée devant le Tribunal judiciaire, le Juge peut toujours accorder des délais de paiement au locataire. Toutefois, contrairement à l’ancienne version de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ces délais n’interrompent plus les effets de la clause résolutoire. Cela signifie que :
Cette réforme donne aux propriétaires un outil juridique plus efficace pour lutter contre les impayés.
4. Quels sont les nouveaux délais pour la procédure d’expulsion ?
La loi vise à accélérer les délais procéduraux pour les propriétaires confrontés à des litiges locatifs :
Ces modifications s’appliquent également aux locaux à usage professionnel, garantissant une procédure équitable pour tous types d’occupations illicites. Cette réduction des délais permet aux propriétaires de récupérer plus rapidement leur bien, limitant ainsi les pertes financières souvent subies.
5. Quels sont les objectifs principaux de cette loi sur les squats et les loyers impayés ?
La loi Kasbarian vise à rééquilibrer les droits entre les propriétaires et les occupants tout en répondant à plusieurs objectifs concrets :
En apportant ces modifications, la loi répond à un besoin urgent de sécurisation des rapports locatifs, tout en protégeant le droit de propriété, reconnu par l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen (DDHC).
