Propriétaires : comment mettre fin à une sous-location non autorisée ?

Sous-location non autorisée : procédure d’expulsion et sanctions légales

La sous-location d’un logement, bien qu’elle puisse sembler avantageuse pour certains locataires, est une pratique strictement encadrée par la loi française. En effet, l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 interdit par principe la sous-location sans l’accord exprès et écrit du bailleur.

Pourtant, nombreux sont les locataires qui, parfois par méconnaissance ou par volonté d’optimiser leurs revenus, proposent leur logement à des tiers, souvent via des plateformes comme Airbnb ou autres sites de location saisonnière.

Cette situation soulève de nombreuses questions juridiques : le bailleur peut-il agir contre une sous-location illégale ? Quels sont ses recours ? Quels risques encourt le locataire qui contrevient à la loi ? Enfin, quelle est la situation juridique du sous-locataire, qui se retrouve souvent dans une position précaire ?

Cet article a pour objectif de clarifier le cadre juridique de la sous-location, d’expliquer les sanctions encourues en cas de non-respect des règles et d’apporter des réponses précises aux bailleurs qui souhaitent protéger leurs droits face à une sous-location non autorisée.

Sommaire

1. Introduction
2. La sous-location est-elle légale ?
3. Quels sont les recours du propriétaire face à une sous-location illégale ?
4. La procédure d’expulsion pour sous-location illicite
5. Conséquences pour le sous-locataire
6. Sanctions encourues par le locataire
7. Conclusion
8. FAQ

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La sous-location est-elle légale ?

Par principe, la sous-location est interdite, sauf si le bailleur donne son autorisation expresse et écrite. Cette interdiction est posée par l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régit les rapports locatifs entre propriétaires et locataires.

Cette disposition vise à protéger les droits du bailleur en évitant que le logement soit utilisé à des fins non prévues initialement par le contrat de bail.

Pour qu'une sous-location soit légale, deux conditions cumulatives doivent être impérativement remplies :

1. Accord écrit du bailleur :
   • Le locataire doit solliciter une autorisation préalable auprès du bailleur, que celui-ci peut accepter ou refuser. Cet accord doit obligatoirement être formalisé par écrit pour éviter tout litige ultérieur.
   • Cette autorisation peut porter sur la totalité ou une partie du logement, comme la sous-location d’une chambre ou d’un espace spécifique.
   • Même pour des sous-locations de courte durée, comme celles pratiquées via des plateformes telles que Airbnb ou Booking, l’autorisation du bailleur demeure obligatoire. Toute sous-location sans accord écrit est réputée illicite et engage la responsabilité du locataire.
2. Loyer plafonné :
   • Le montant du loyer exigé par le locataire principal auprès du sous-locataire ne doit en aucun cas excéder le montant au mètre carré stipulé dans le bail principal.
   • Par exemple, si le loyer principal est fixé à 1 000 € pour 50 m², soit 20 €/m², le locataire ne pourra pas exiger plus de ce montant par mètre carré auprès du sous-locataire.
   • Cette obligation vise à éviter tout enrichissement injustifié du locataire au détriment du sous-locataire et à respecter l'équilibre du contrat de bail initial.

Un manquement à l'une de ces obligations expose le locataire à des sanctions sévères :

• Résiliation du bail : Le propriétaire peut demander la résiliation judiciaire du contrat pour non-respect des clauses contractuelles.
• Expulsion du locataire : Le bailleur est en droit d’entamer une procédure pour faire expulser le locataire et récupérer la jouissance de son bien.
• Restitution des sous-loyers : Le locataire pourra être condamné à rembourser au bailleur les loyers perçus illégalement, en application du droit d'accession du propriétaire (Cass. civ. 3, 12 sept. 2019, n° 18-20.727).

Ces règles visent à protéger les droits du bailleur tout en encadrant strictement les pratiques de sous-location pour éviter les abus et les conflits.

Quels sont les recours du propriétaire ?

En cas de sous-location illégale, le propriétaire dispose de plusieurs recours juridiques pour protéger ses droits et faire cesser cette situation illicite. Les recours disponibles sont encadrés par des textes légaux et la jurisprudence, notamment par l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Exiger la résiliation du bail pour non-respect des obligations contractuelles :
La sous-location sans autorisation constitue un manquement grave aux obligations du locataire définies dans le contrat de bail. Le propriétaire peut ainsi demander la résiliation judiciaire du bail en saisissant le Tribunal judiciaire.

Cette demande est fondée sur l’article 1224 du Code civil, qui prévoit que toute violation d'une clause essentielle d’un contrat permet d’en demander la résiliation.
En outre, la jurisprudence confirme que la sous-location non autorisée est un motif légitime pour mettre fin au bail (Cass. civ. 3, 10 mars 2010, n° 09-10.412).

Réclamer des dommages et intérêts correspondant au préjudice subi :
Si la sous-location illicite cause un préjudice au propriétaire, ce dernier peut demander des dommages et intérêts devant le Tribunal. Le préjudice peut résulter de plusieurs éléments :

• Une usure prématurée du logement causée par l'occupation non prévue d'un tiers ;
• Un trouble dans la gestion du bien locatif, notamment en cas de dégradations non couvertes par le dépôt de garantie initial ;
• La perception illégitime de loyers par le locataire, privant ainsi le propriétaire de l’ensemble des fruits de son bien.

La jurisprudence a reconnu que les loyers perçus par le locataire grâce à une sous-location illégale reviennent de droit au propriétaire en vertu du droit d’accession (Cass. civ. 3, 12 sept. 2019, n° 18-20.727). Ce principe signifie que les fruits (loyers) produits par le bien appartiennent naturellement au propriétaire et non au locataire, qui a agi en dehors de ses droits.

Engager une procédure d’expulsion du locataire devant le Tribunal judiciaire :
Le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion pour récupérer la jouissance de son bien. Cette procédure se déroule en plusieurs étapes :

• Constat de l’infraction : Le propriétaire peut recourir à un huissier de justice pour établir un constat de sous-location illégale. Cette preuve est indispensable pour prouver le manquement du locataire.
• Mise en demeure : Une sommation est adressée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception pour qu’il mette fin à la sous-location immédiatement.
• Saisie du Tribunal judiciaire : Si le locataire refuse de coopérer, le propriétaire peut saisir le Tribunal judiciaire pour demander :
  • La résiliation du bail ;
  • L’expulsion du locataire ;
  • La restitution des loyers perçus illégalement ;
  • D’éventuels dommages et intérêts.

Attention : La procédure d’expulsion doit suivre un formalisme strict. Une décision judiciaire est indispensable pour expulser légalement le locataire. Le recours à un avocat est fortement conseillé pour mener à bien cette procédure complexe.

La procédure d’expulsion pour sous-location illicite

1. Preuve de la sous-location illégale :
   Le bailleur doit apporter la preuve de l’infraction par tous moyens, tels que :
   • Constat d’huissier (preuve la plus probante) ;
   • Annonces publiées sur des plateformes (Airbnb, Booking, etc.) ;
   • Témoignages de voisins ou tiers ;
   • Documents (photos de boîte aux lettres, échanges de messages, etc.).
2. Mise en demeure :
   Le bailleur adresse une sommation au locataire par lettre recommandée pour cesser immédiatement la sous-location.
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3. Saisie du Tribunal judiciaire :
   En cas de refus ou d’inaction, le propriétaire saisit la juridiction compétente pour obtenir :
   • La résiliation judiciaire du bail ;
   • L’expulsion du locataire ;
   • Le remboursement des sous-loyers perçus.

Conséquences pour le sous-locataire

Le sous-locataire occupe une position extrêmement précaire en cas de sous-location illégale, car il ne bénéficie d'aucune protection légale. Cette absence de protection découle directement de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régit les rapports entre locataires et bailleurs mais n’inclut pas le sous-locataire dans le champ d’application de ses dispositions protectrices.

En pratique, cela signifie que :

1. Absence de recours contre le bailleur :
   Le sous-locataire n’ayant aucun lien contractuel avec le bailleur, il ne peut engager aucune action contre ce dernier, même en cas d’expulsion. Le bailleur est donc en droit de récupérer son logement sans avoir à justifier de la situation auprès du sous-locataire. Cette jurisprudence a été clairement établie par la Cour de cassation dans un arrêt du 1er février 2012 (Cass. soc., 1er févr. 2012, n° 10-22863).
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2. Expulsion sans préavis :
   Lorsque la résiliation du bail principal est prononcée à l’encontre du locataire pour cause de sous-location non autorisée, le sous-locataire est contraint de quitter les lieux immédiatement. Il ne bénéficie d’aucun délai de préavis ni de protection spécifique contre l’expulsion, contrairement aux garanties offertes au locataire principal.
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3. Risque de perte financière :
   Le sous-locataire peut avoir versé au locataire principal un dépôt de garantie ou plusieurs mois de loyers d’avance. Toutefois, en l'absence de contrat avec le bailleur, ces sommes ne peuvent pas être récupérées auprès du propriétaire. Le sous-locataire doit alors se retourner uniquement contre le locataire principal, ce qui est souvent difficile en cas de litige.
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4. Vulnérabilité juridique accrue :
   La position du sous-locataire est d’autant plus fragile que, contrairement au locataire principal, il n’a aucun droit reconnu sur le logement. Il se retrouve évincé sans possibilité de négocier un maintien dans les lieux ou une régularisation de sa situation.

Ainsi, le sous-locataire est le premier impacté par une sous-location illégale. Malgré son statut d’occupant, il demeure sans recours ni protection et s’expose à des pertes financières et à une expulsion immédiate dès que le bailleur agit pour récupérer son logement. Cette situation souligne l’importance, pour un sous-locataire potentiel, de vérifier l’autorisation écrite du bailleur avant de s’engager.

Sanctions encourues par le locataire

Outre l’expulsion, le locataire s’expose à :

• La résiliation de son bail ;
• Une condamnation au remboursement des loyers perçus illégalement ;
• Des dommages et intérêts pour le préjudice causé au propriétaire.

Attention : l’action du bailleur doit être exercée dans un délai de 3 ans.

La sous-location illégale constitue un motif sérieux et légitime pour engager une procédure d’expulsion. Le bailleur, grâce à des preuves solides, peut protéger ses droits et obtenir réparation devant le Tribunal judiciaire.

Conclusion

La sous-location illégale constitue une violation grave des obligations du locataire envers le bailleur. Bien que tolérée sous certaines conditions strictement encadrées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute sous-location réalisée sans autorisation écrite et expresse expose le locataire à des sanctions sévères, pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail et l’expulsion. De son côté, le sous-locataire, dépourvu de protection juridique, se retrouve dans une situation particulièrement précaire, sans recours contre le propriétaire.

Il est donc essentiel pour toutes les parties impliquées de connaître leurs droits et obligations afin d’éviter les litiges. Le propriétaire dispose de recours solides pour faire valoir ses droits, tandis que le locataire doit impérativement obtenir l’accord du bailleur avant de sous-louer. Enfin, le sous-locataire, en raison de sa position fragile, doit redoubler de vigilance pour s’assurer de la légalité de la sous-location avant d’occuper les lieux.

En cas de litige, le recours à un huissier de justice et la saisine du Tribunal judiciaire permettent au bailleur d’obtenir réparation et de protéger ses droits contre toute sous-location non autorisée.

FAQ

1. La sous-location est-elle autorisée en France ?
La sous-location est interdite par principe, conformément à l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Toutefois, elle peut être autorisée si le locataire obtient une autorisation écrite et expresse du propriétaire. Cette autorisation doit indiquer clairement les conditions, notamment le montant du loyer exigé, qui ne peut excéder le loyer principal au m² habitable. À défaut d’accord écrit, la sous-location est réputée illicite, exposant le locataire à des sanctions comme la résiliation du bail et l’expulsion.

2. Quelles sont les sanctions encourues par un locataire en cas de sous-location illégale ?
Un locataire qui sous-loue son logement sans l’accord écrit du bailleur s’expose à plusieurs sanctions juridiques :

• Résiliation judiciaire du bail pour non-respect des clauses contractuelles ;
• Expulsion du locataire, sur décision du Tribunal judiciaire ;
• Restitution des sous-loyers perçus illégalement, au profit du propriétaire en vertu du droit d’accession (Cass. civ. 3, 12 sept. 2019, n° 18-20.727) ;
• Le paiement de dommages et intérêts pour le préjudice subi par le bailleur.
  Ces sanctions visent à protéger les droits du propriétaire contre les abus et les manquements contractuels.

3. Quels recours juridiques possède un propriétaire face à une sous-location non autorisée ?
En cas de sous-location illégale, le propriétaire dispose de plusieurs recours légaux :

1. Mise en demeure : Une sommation est adressée au locataire par lettre recommandée pour faire cesser la sous-location.
2. Constat d’infraction : Le propriétaire peut solliciter un huissier de justice pour établir un constat de sous-location illégale, preuve indispensable pour toute action en justice.
3. Saisie du Tribunal judiciaire : Le bailleur peut engager une procédure pour obtenir :
   • La résiliation du bail ;
   • L’expulsion du locataire ;
   • Le remboursement des sous-loyers perçus illégalement ;
   • Des dommages et intérêts.

Ces étapes assurent au bailleur une protection juridique efficace pour récupérer son logement et être indemnisé.

4. Le sous-locataire a-t-il des droits en cas de sous-location illégale ?
Non, le sous-locataire n’a aucun droit légal en cas de sous-location non autorisée. L’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne lui offre aucune protection, car il n’existe aucun lien contractuel entre le sous-locataire et le propriétaire. En cas d’expulsion du locataire principal, le sous-locataire se retrouve dans une situation précaire et devra quitter les lieux sans recours contre le bailleur. De plus, il risque de perdre les sommes versées au locataire principal (dépôt de garantie, loyers payés), n’ayant aucun moyen d’action directe contre le propriétaire.

5. Comment prouver une sous-location illégale ?
Pour engager une action en résiliation de bail et en expulsion, le propriétaire doit prouver la sous-location non autorisée. Les moyens de preuve incluent :

• Constat d’huissier de justice : L’huissier peut se rendre sur place pour constater la présence de tiers dans le logement en l’absence du locataire.
• Annonces en ligne : Toute publication proposant la location du bien (ex. Airbnb, Booking) constitue une preuve matérielle.
• Témoignages de voisins ou tiers : Déclarations attestant de la présence d’un sous-locataire.
• Photos ou documents : Par exemple, une boîte aux lettres au nom du sous-locataire ou des échanges écrits entre le locataire et un tiers intéressé.

Le constat d’huissier possède une valeur probante supérieure aux autres preuves, facilitant ainsi l’action du propriétaire devant le Tribunal judiciaire pour obtenir l’expulsion et des réparations.