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Lorsqu’un proche décède en laissant un ou plusieurs biens immobiliers, les héritiers doivent accomplir une série de démarches pour faire reconnaître juridiquement leur qualité de nouveaux propriétaires.
L’un des actes les plus importants de cette procédure est l’attestation de propriété, également appelée attestation immobilière. Ce document, établi par le notaire, officialise le transfert du bien au nom des héritiers et permet de rendre cette transmission opposable aux tiers.
Loin d’être une simple formalité, l’attestation constitue une étape essentielle du règlement successoral. Sa délivrance, sa valeur juridique, les délais à respecter et les frais à anticiper répondent à des règles précises prévues par le droit civil et notarial. Sur defendstesdroits.fr, faisons le point sur cette démarche incontournable.
L’attestation de propriété est un acte authentique établi par le notaire, qui constate le transfert de propriété d’un ou plusieurs biens immobiliers du défunt à ses ayants droit. Elle fait suite au décès et est indispensable pour toute succession comprenant un bien foncier.
Ce document n’est pas un simple formulaire : il s’agit d’un acte notarié publié au Service de la publicité foncière (SPF), conformément à l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière. Il confère à l’héritier la qualité juridique de propriétaire, ce qui lui permet d’agir valablement vis-à-vis des administrations, prestataires de services ou futurs acquéreurs.
L’attestation de propriété immobilière devient obligatoire dès lors que le défunt laisse derrière lui un ou plusieurs biens immobiliers au sein de sa succession. Cette obligation découle directement de l’article 710-1 du Code civil, qui énonce que les actes ou droits réels relatifs à un bien immobilier ne sont opposables aux tiers qu’à compter de leur publication au service de la publicité foncière.
En d’autres termes, tant que l’attestation de propriété n’a pas été rédigée par le notaire et publiée au Service de la publicité foncière (SPF), les héritiers ne disposent d’aucune preuve juridique opposable de leur qualité de propriétaires du bien.
Leur droit de propriété, bien qu’acquis sur le plan civil par l’effet du décès, ne peut produire d’effet vis-à-vis des tiers sans cette formalité de publicité.
Sans attestation de propriété :
Cette formalité est donc indispensable à l’exercice des droits de propriété dans toutes leurs dimensions juridiques, économiques et pratiques. En l’absence de publication, les héritiers restent dans une situation juridique précaire, incapables de prouver leur qualité de propriétaires devant un tiers, une administration, ou dans le cadre d’une procédure contentieuse.
L’intervention d’un notaire est obligatoire pour toutes les successions contenant un ou plusieurs biens immobiliers, conformément à l’article 815-1 du Code civil. Le notaire accomplit les actes suivants :
L’attestation comporte plusieurs mentions obligatoires :
Une fois publiée, cette attestation devient le nouveau titre de propriété de l’héritier. Elle peut être exigée pour des démarches administratives (changement de contrat d’assurance, abonnement aux services publics, etc.) ou pour des projets de vente ou de mise en location du bien.
Le délai moyen pour obtenir une attestation de propriété est d’environ six mois à compter du décès, mais ce délai peut varier en fonction de plusieurs paramètres, notamment la complexité de la succession, le nombre d’héritiers, ou encore l’existence d’éventuelles difficultés juridiques ou administratives.
Ce délai comprend plusieurs étapes incontournables :
En cas de succession simple, avec un bien unique et des héritiers identifiés sans contestation, l’attestation peut être délivrée plus rapidement. À l’inverse, en présence de conflits successoraux, de difficultés de localisation de certains héritiers, ou de biens situés à l’étranger, le processus peut s’allonger au-delà de six mois, parfois de manière significative.
Il est donc fortement conseillé aux héritiers d’anticiper ces délais s’ils souhaitent engager rapidement des démarches concernant les biens immobiliers (mise en vente, travaux, mise en location, etc.), car aucune opération juridique sérieuse ne peut intervenir sans ce document dûment publié.
La délivrance de l’attestation de propriété engendre plusieurs frais :
Fixés par l’arrêté du 28 février 2020 relatif à la tarification des notaires, les émoluments proportionnels varient selon la valeur du bien :
Ces émoluments sont assujettis à la TVA à 20 %.
L’ensemble de ces frais est généralement prélevé sur les actifs successoraux ou avancé par les héritiers.
Avant d’envisager la vente d’un bien immobilier transmis par succession, il est obligatoire que l’attestation de propriété ait été rédigée par le notaire puis publiée au Service de la publicité foncière (SPF). Cette formalité n’est pas une simple étape administrative : elle constitue la preuve légale du droit de propriété de l’héritier.
Conformément à l’article 1583 du Code civil, une vente n’est parfaite que lorsque les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix, mais encore faut-il que le vendeur soit effectivement propriétaire du bien qu’il souhaite céder.
Or, tant que l’attestation de propriété n’est pas publiée, l’héritier ne dispose pas d’un titre opposable aux tiers. Le notaire en charge de la vente ne pourra donc pas procéder à la signature de l’acte de vente définitif, faute de pouvoir justifier de la chaîne de propriété.
En pratique, cela signifie que l’héritier devra patienter jusqu’à l’achèvement complet des démarches successorales avant d’engager une transaction immobilière. Même si un acheteur potentiel est trouvé, aucune promesse de vente ne pourra être régularisée sans ce document, ce qui peut retarder considérablement la vente et entraîner l’annulation de la négociation.
En outre, si plusieurs héritiers sont concernés, il faudra s’assurer que tous ont accepté la succession (articles acceptation expresse ou tacite aux termes des articles 782 et suivants du Code civil) et qu’ils sont d’accord sur le sort du bien.
En l’absence de partage, le bien est en indivision et sa vente exigera l’accord unanime des cohéritiers, sauf procédure judiciaire de licitation.
L’attestation de propriété est donc une condition préalable, incontournable et structurante pour toute vente post-succession. Elle permet non seulement de sécuriser la transaction, mais également de s’assurer que le bien est juridiquement disponible. Son absence rend la vente juridiquement impossible, et expose les parties à des blocages voire à des litiges si elle est négligée.
Poursuivons avec d'autres aspects pratiques et contentieux potentiels susceptibles d’apparaître au cours de l’établissement ou de la publication de l’attestation de propriété…
L’attestation de propriété constitue bien plus qu’un simple document administratif : elle est le fondement juridique de la reconnaissance des droits successoraux immobiliers.
Son établissement par un notaire, sa publication au Service de la publicité foncière, ainsi que son rôle dans l’administration et la disposition des biens transmis font de cette attestation une pièce maîtresse du règlement d’une succession.
Sa valeur probatoire protège les héritiers, facilite la gestion du patrimoine, et conditionne la validité de nombreuses démarches futures, telles que la vente ou la donation. Pour faire valoir vos droits en toute sécurité, il est essentiel de maîtriser les étapes et les implications de cette formalité.
L’attestation de propriété est un acte authentique rédigé par un notaire, qui constate le transfert de propriété d’un bien immobilier du défunt vers ses héritiers. Elle constitue le nouveau titre de propriété et permet aux héritiers de faire reconnaître juridiquement et fiscalement leurs droits sur le bien transmis. En l’absence de ce document, les héritiers ne peuvent ni vendre, ni hypothéquer, ni effectuer des démarches administratives (abonnement, assurance, travaux…). Ce document est publié au Service de la publicité foncière (SPF), conformément à l’article 710-1 du Code civil, ce qui le rend opposable aux tiers. C’est donc une pièce essentielle pour sécuriser juridiquement la transmission d’un bien immobilier.
L’attestation de propriété est obligatoire dans toutes les successions comportant au moins un bien immobilier. Dès lors qu’un immeuble, un terrain ou une maison figure dans le patrimoine du défunt, les héritiers doivent passer par un notaire pour établir ce document. Cette obligation découle de la nécessité de publier tout transfert de droit réel immobilier au SPF, conformément à l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 et à l’article 710-1 du Code civil. Sans cette formalité, les droits des héritiers ne peuvent pas être opposés aux tiers (notamment aux acheteurs, banques ou administrations), rendant toute opération juridique ou administrative impossible.
Le délai moyen pour recevoir une attestation de propriété est de six mois à compter du décès. Ce délai peut toutefois varier selon la complexité de la succession : nombre d’héritiers, indivision, biens multiples, successions internationales, etc. Le notaire doit dans un premier temps établir l’acte de notoriété, recenser les héritiers, dresser l’inventaire du patrimoine, vérifier l’état hypothécaire du bien et s’assurer de l’absence de litiges ou de dettes grevant la succession. L’attestation est ensuite transmise au SPF pour publication, ce qui peut également rallonger les délais selon la charge de travail de l’administration concernée.
L’établissement de l’attestation de propriété engendre plusieurs types de frais à la charge des héritiers :
Ces frais sont indépendants des droits de succession eux-mêmes, qui dépendent du lien de parenté et des abattements applicables. Le notaire est tenu de fournir une provision sur frais au début du traitement de la succession.
Non, il est strictement impossible de vendre un bien immobilier issu d’une succession sans attestation de propriété. Le notaire chargé de la vente ne peut pas régulariser l’acte authentique tant que le vendeur ne justifie pas d’un titre de propriété opposable, c’est-à-dire l’attestation publiée au SPF. De plus, si le bien est en indivision, la vente nécessite l’accord de l’ensemble des cohéritiers, à moins de passer par une procédure de licitation judiciaire. L’attestation est donc une condition préalable indispensable à toute opération de cession, de mise en location, ou de demande de prêt sur le bien hérité.
