Un locataire cause des nuisances ? Les recours du bailleur expliqués

Locataire et nuisances : jusqu’où va le droit du bailleur ?

Lorsqu’un locataire cause des troubles de jouissance en perturbant la tranquillité du voisinage, le bailleur peut-il légitimement demander son expulsion ? En droit français, le droit au logement doit être concilié avec le respect de la jouissance paisible des lieux, tant pour les occupants du bien que pour les tiers.

Tandis que l’article 1719 du Code civil impose au bailleur de garantir un logement paisible à son locataire, ce dernier a également l’obligation d’user des lieux sans nuire aux autres. Dans ce cadre, le bailleur dispose de plusieurs moyens d’action pour faire cesser les troubles, voire obtenir l’expulsion du locataire en faute.

Sommaire :

1. Introduction
2. Le cadre juridique des troubles de jouissance
3. Quels types de troubles justifient une expulsion ?
4. Les démarches du bailleur pour expulser un locataire troublant la jouissance paisible
5. FAQ

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Le cadre juridique des troubles de jouissance

La législation française encadre strictement la question des troubles de jouissance, garantissant à la fois le droit du locataire à un logement paisible et l’obligation de ne pas causer de nuisances aux tiers.

1. L’obligation du bailleur d’assurer une jouissance paisible

L’article 1719 du Code civil impose au bailleur plusieurs obligations essentielles, dont celle de garantir au locataire une jouissance paisible des lieux loués. Cela signifie que le bailleur doit veiller à ce que le bien ne présente aucun vice ou trouble empêchant le locataire d’en profiter pleinement.

🔹 Exemples d’obligations du bailleur :

• Entretien du logement pour éviter des conditions d’habitation insalubres.
• Respect de la vie privée du locataire, en évitant les intrusions injustifiées.
• Prise en compte des troubles causés par d’autres locataires ou des tiers si ceux-ci affectent la jouissance normale du bien.

2. L’obligation du locataire d’user paisiblement des locaux loués

En contrepartie, le locataire est lui aussi soumis à des obligations légales. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’il doit user paisiblement des locaux loués et ne pas causer de troubles aux autres occupants de l’immeuble.

💡 Concrètement, cela signifie que le locataire ne doit pas :

• Créer des nuisances sonores excessives (musique trop forte, cris, aboiements d’animaux...).
• Engendrer des nuisances olfactives importantes (accumulation de déchets, odeurs insalubres...).
• Détériorer les parties communes ou causer des dégradations volontaires.
• Avoir un comportement agressif ou menaçant envers les voisins.

Un manquement à ces obligations peut entraîner la résiliation du bail et l’expulsion du locataire si les troubles sont avérés, répétés et d’une certaine gravité.

3. La jurisprudence sur le trouble anormal du voisinage

Le trouble anormal du voisinage constitue une cause fréquente de résiliation du bail. La jurisprudence constante de la Cour de cassation reconnaît qu’un bailleur peut demander la résiliation du bail lorsqu’un locataire trouble la tranquillité des autres habitants.

➡️ Exemples jurisprudentiels :

• Cass. 3e civ., 17 décembre 2020 : Un locataire a été expulsé après avoir commis des actes de violence en dehors de son logement. La Cour de cassation a estimé que les comportements en dehors des lieux loués peuvent être pris en compte s’ils troublent la jouissance paisible des lieux.
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• Tribunal judiciaire de Nice, 13 juillet 2021 : Une mère de famille a été expulsée de son logement social en raison des actes de délinquance de son fils (trafic de stupéfiants et dégradations dans l’immeuble). Le juge a considéré que les troubles causés par les occupants du logement peuvent engager la responsabilité du locataire principal.

Ainsi, lorsqu’un locataire perturbe l’environnement du bien loué par des nuisances sonores, des dégradations ou des actes de violence, le bailleur peut engager des actions en justice pour faire cesser ces troubles, voire obtenir la résiliation du bail avec expulsion du locataire.

Quels types de troubles justifient une expulsion ?

1. Les troubles répétitifs et graves

Un simple désagrément ne suffit pas à caractériser un trouble de jouissance. La jurisprudence impose que le trouble soit durable, répété et d’une intensité significative.

🔹 Exemples concrets :

• Nuisances sonores nocturnes régulières
• Dégradations des parties communes
• Activités illicites dans le logement
• Agressions ou menaces envers les voisins

Dans une décision du 17 décembre 2020 (Cass. 3e civ.), un bailleur a obtenu la résiliation du bail en raison de violences commises par le locataire en dehors du logement, ce qui démontre que le comportement global du locataire peut être pris en compte.

2. Les infractions commises par les occupants du logement

Une jurisprudence récente a marqué un tournant : le Tribunal judiciaire de Nice, dans un jugement du 13 juillet 2021, a validé l’expulsion d’une mère de famille dont le fils avait été condamné pour trafic de stupéfiants et dégradations d’immeuble.

📌 Ce que cela implique : même si le titulaire du bail n’est pas directement responsable, il peut être expulsé si un membre du foyer cause des troubles graves.

Les démarches du bailleur pour expulser un locataire troublant la jouissance paisible

Lorsqu’un locataire cause des nuisances affectant la tranquillité du voisinage, le bailleur ne peut pas procéder à une expulsion arbitraire. Il doit suivre une procédure encadrée par la loi, garantissant le respect des droits du locataire tout en protégeant la jouissance paisible des autres occupants.

1. La mise en demeure et la phase amiable

Avant toute saisie judiciaire, le bailleur doit tenter de résoudre le litige à l’amiable. Cela permet non seulement d’éviter une procédure longue et coûteuse, mais aussi de démontrer sa bonne foi devant un tribunal en cas d’échec.

🔹 Les étapes essentielles de la phase amiable :

• L’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception : Ce courrier officiel rappelle au locataire fautif ses obligations, notamment celle d’user paisiblement des lieux loués (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Il constitue également une première preuve écrite du trouble constaté.
• La saisine de la Commission départementale de conciliation : Conformément à l’article 3 de la loi n°2019-222 du 23 mars 2019, tout litige inférieur à 5 000 € ou portant sur un conflit de voisinage doit faire l’objet d’une conciliation obligatoire avant toute action en justice.
• Le constat d’huissier : Si les troubles persistent, faire intervenir un huissier de justice permet d’établir des preuves solides (bruit nocturne, nuisances répétées, état des parties communes dégradées, etc.). Plusieurs passages peuvent être nécessaires pour prouver la continuité des troubles et démontrer leur gravité.

Si, malgré ces démarches, le locataire refuse de se conformer à ses obligations, le bailleur peut alors entamer une procédure judiciaire.

2. L’action en justice et l’expulsion du locataire

Si les troubles persistent après l’échec des démarches amiables, le bailleur peut saisir le Tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

🔹 Deux voies sont envisageables :

1. L’application de la clause résolutoire 📜
   • Certains contrats de bail prévoient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-respect des obligations du locataire, le bail peut être automatiquement résilié.
   • Si une telle clause est présente, le bailleur peut notifier un commandement de cesser les troubles via un huissier de justice.
   • Si les nuisances continuent après un délai de deux mois, le tribunal pourra constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion.
2. L’action en résiliation judiciaire ⚖️
   • Si aucune clause résolutoire n’est prévue, ou si le bailleur souhaite agir sur un fondement plus large, il peut demander la résiliation du bail pour troubles graves et répétés.
   • Le juge évaluera plusieurs critères avant de statuer :
     ✅ La gravité des faits (intensité des nuisances, répétition des comportements gênants).
     ✅ Les preuves apportées (constats d’huissier, témoignages de voisins, plaintes, interventions de police).
     ✅ Les tentatives de résolution amiable effectuées par le bailleur.

Si le juge donne raison au bailleur, il pourra prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire.

Un locataire peut-il être expulsé pour des troubles causés par un tiers ?

Dans certains cas, les troubles de jouissance ne sont pas directement causés par le locataire lui-même, mais par des personnes vivant sous son toit. Plusieurs décisions judiciaires récentes ont confirmé que le titulaire du bail peut être tenu responsable des agissements de ses occupants.

🔹 Exemple jurisprudentiel marquant :

• Tribunal judiciaire de Nice, 13 juillet 2021 : Une mère de famille a été expulsée de son logement social, bien qu’elle-même n’ait commis aucun trouble. Son fils avait été condamné pour trafic de stupéfiants et avait causé des dégradations dans l’immeuble.
• Le tribunal a estimé que le signataire du bail devient responsable des actes des autres occupants du logement.

L’importance du respect strict de la procédure

Une expulsion ne peut être prononcée qu’après une décision de justice, sous peine d’être considérée comme illégale (expulsion forcée, violation de domicile, etc.). Pour éviter une contestation, le bailleur doit impérativement respecter toutes les étapes légales et fournir des preuves solides justifiant la demande d’expulsion.

Conclusion

Les troubles de jouissance causés par un locataire peuvent justifier une expulsion, à condition que les nuisances soient répétées, graves et dûment constatées. Le bailleur doit respecter une procédure stricte, passant d’abord par une tentative de règlement à l’amiable, avant de saisir la justice en cas d’échec.

Si le juge reconnaît la persistance des troubles, il peut prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Toutefois, une jurisprudence récente montre que même un locataire non fautif peut être expulsé si des occupants de son logement causent des troubles significatifs. Le bailleur doit donc agir avec prudence et rassembler des preuves solides avant d’engager toute procédure.

FAQ

1. Un bailleur peut-il expulser un locataire en raison de nuisances sonores ou de troubles du voisinage ?

Oui, un bailleur peut engager une procédure d’expulsion si un locataire trouble la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble. Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués et de ne pas causer de nuisances.

Cependant, pour que l’expulsion soit envisageable, plusieurs conditions doivent être réunies :
✅ Les troubles doivent être répétés, graves et objectivement constatés.
✅ Le bailleur doit apporter des preuves tangibles (constats d’huissier, témoignages de voisins, plaintes officielles…).
✅ Une tentative de règlement amiable doit être menée avant toute procédure judiciaire (lettre recommandée, conciliation).

Si ces conditions sont réunies, le bailleur peut saisir le Tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

2. Quelle est la procédure à suivre pour expulser un locataire qui cause des troubles de jouissance ?

L’expulsion d’un locataire pour troubles de jouissance suit une procédure strictement encadrée afin de respecter les droits des parties.

📌 Les étapes essentielles :

1️⃣ Mise en demeure et phase amiable

• Lettre recommandée avec accusé de réception : rappel des obligations du locataire.
• Saisine de la Commission départementale de conciliation.
• Constat d’huissier : preuves de la persistance des nuisances.

2️⃣ Saisie du Tribunal judiciaire

• Si les troubles persistent, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion.
• Deux voies possibles :
  🔹 Application de la clause résolutoire, si prévue dans le bail.
  🔹 Action en résiliation judiciaire, si les troubles sont suffisamment graves.

3️⃣ Exécution de la décision d’expulsion

• Si le juge prononce la résiliation du bail, il peut ordonner l’expulsion du locataire.
• Cette expulsion ne peut être effectuée qu’avec l’intervention d’un huissier de justice, après un délai légal et en respectant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions).

💡 À noter : Une expulsion forcée sans décision judiciaire est illégale et peut exposer le bailleur à des sanctions.

3. Le bailleur est-il responsable des troubles causés par un locataire vis-à-vis des autres occupants ?

Oui, la responsabilité du bailleur peut être engagée si un locataire trouble la jouissance des autres habitants et que le propriétaire ne prend pas les mesures nécessaires.

Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur a l’obligation de garantir une jouissance paisible des lieux à ses locataires et ne peut laisser perdurer une situation problématique. Si le bailleur ne réagit pas aux plaintes des voisins ou de la copropriété, il peut être poursuivi pour carence dans son obligation d’assurer la tranquillité des lieux.

Cependant, l’article 1725 du Code civil précise que le bailleur ne peut être tenu responsable des troubles causés par des tiers (autres locataires, voisinage extérieur, nuisances urbaines…). Sa responsabilité se limite donc à l’occupant de son propre bien.

4. Un locataire peut-il être expulsé pour des nuisances causées par un membre de sa famille ou un occupant du logement ?

Oui, la jurisprudence récente a confirmé que le titulaire du bail peut être expulsé même si les troubles sont causés par une autre personne vivant sous son toit.

📌 Exemple marquant :
🔹 Tribunal judiciaire de Nice, 13 juillet 2021 : Une mère de famille a été expulsée de son logement social car son fils avait été condamné pour trafic de stupéfiants et dégradations dans l’immeuble. Le juge a estimé que le titulaire du bail est responsable des agissements des occupants du logement, même s’il n’est pas directement à l’origine des troubles.

Ainsi, un locataire qui héberge un tiers perturbateur (conjoint violent, enfant délinquant, colocataire bruyant, etc.) peut voir son bail résilié. Il est donc responsable du comportement des personnes vivant avec lui.

5. Comment un bailleur peut-il prouver les troubles de jouissance en justice ?

Pour obtenir l’expulsion d’un locataire, le bailleur doit démontrer la réalité et la gravité des troubles devant le tribunal.

✅ Les preuves les plus couramment admises :

• Constats d’huissier de justice (visites répétées pour démontrer la persistance des nuisances).
• Témoignages écrits de voisins (attestations sous serment).
• Dossiers de plaintes déposées auprès de la police ou de la mairie.
• Enregistrements sonores ou vidéos (si obtenus légalement).
• Courriers et mises en demeure adressés au locataire.

🔹 Sans preuves solides, un juge refusera d’ordonner l’expulsion. Il est donc essentiel pour le bailleur de constituer un dossier détaillé avant d’engager une procédure judiciaire.