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Lors d'une vente immobilière en copropriété, la transparence des informations fournies à l’acquéreur est une exigence légale renforcée. Parmi ces obligations figure la mention de la surface privative du bien vendu, imposée par ce que l’on appelle couramment la loi Carrez.
Issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, cette obligation vise à garantir une information fiable sur la superficie réelle du logement. Si elle peut paraître technique, elle engage pourtant des conséquences juridiques importantes en cas d'erreur ou d'omission.
Comprendre les contours de la loi Carrez, ses modalités d’application, ainsi que les recours ouverts à l’acheteur, permet de sécuriser la transaction immobilière, tant pour le vendeur que pour l'acquéreur.
La loi Carrez, codifiée à l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, impose une obligation d'information spécifique au vendeur d’un lot en copropriété. Son objectif est de garantir à l’acquéreur une transparence sur la surface réelle du bien, en exigeant une déclaration exacte de la surface privative.
Il ne s'agit pas de la surface habitable (telle que définie par l'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation), mais bien d'une notion spécifique, définie par la jurisprudence et par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997.
La loi Carrez s’applique exclusivement aux ventes de lots ou fractions de lots situés dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, conformément aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Elle concerne donc tous les biens faisant partie d’une copropriété verticale (immeubles d’habitation) ou horizontale (lotissements soumis à un règlement de copropriété).
Cette obligation ne s’étend pas à toutes les transactions immobilières, et son champ d’application est strictement encadré. Sont expressément exclus :
La surface privative Carrez doit être renseignée uniquement pour les logements à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) dès lors qu’ils font partie d’une copropriété régie par un règlement.
Il convient également de préciser que cette réglementation s’applique quelle que soit la nature de l’acquéreur, personne physique ou morale, dès lors que l’opération porte sur un lot de copropriété au sens de l’article 1er de la loi de 1965.
Elle n’a aucune incidence sur les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), qui répondent à un régime spécifique, notamment en matière de métrage.
Le respect du champ d’application de la loi Carrez est donc essentiel pour déterminer si le vendeur est tenu de fournir un diagnostic de surface privative, et si l’acquéreur peut bénéficier des recours offerts en cas d’erreur ou d’omission.
Le calcul de la surface Carrez est rigoureusement encadré. Il s’agit de la surface de plancher des locaux clos et couverts, après déduction :
Ne sont pas comptabilisés : les combles non aménagés, balcons, terrasses, loggias, vérandas, caves, garages ou parkings.
Ces règles sont directement inspirées de l’article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation, et reprises par la jurisprudence, notamment Cass. 3e civ., 12 janvier 2005, n° 03-19.176.
Bien que la loi n'impose pas le recours à un professionnel, faire appel à un diagnostiqueur certifié est fortement recommandé. En cas d’erreur, la responsabilité du vendeur peut être écartée s’il s’est appuyé sur un rapport de diagnostic réalisé par un professionnel.
Le diagnostic de surface Carrez constitue une obligation légale imposée au vendeur d’un bien en copropriété. Conformément à l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la surface privative mesurée selon les critères de la loi Carrez doit impérativement figurer dans les documents suivants :
L’absence de cette mention dans l’acte de vente ouvre à l’acquéreur un droit à l’annulation de la vente, dans un délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique. Cette sanction est automatique : l’acheteur n’a pas à prouver un préjudice. Elle vise à sanctionner l’omission d’une information essentielle pour le consentement éclairé de l’acquéreur.
Le rôle du notaire est ici déterminant. En tant qu’officier public garant de la sécurité juridique des actes, il doit s’assurer que la surface Carrez est bien renseignée dans l’acte.
En pratique, le notaire demande généralement au vendeur de fournir le diagnostic technique, établi par un professionnel certifié, avant même la rédaction du compromis. Ce diagnostic est alors annexé aux documents de vente.
La mention de la surface Carrez doit être claire, exacte et vérifiable. Toute imprécision ou omission volontaire pourrait engager la responsabilité du vendeur pour vice du consentement ou réticence dolosive, voire, dans certains cas, celle du notaire s’il est établi qu’il a manqué à son devoir de conseil ou de vérification.
Ainsi, pour éviter tout contentieux ultérieur, il est fondamental de vérifier la conformité du diagnostic Carrez et de veiller à son insertion explicite dans les actes de vente. Ce respect rigoureux de la formalité protège tant le vendeur que l’acquéreur en assurant la transparence et la validité de la transaction.
Lorsque la surface privative mentionnée dans l’acte de vente est supérieure d’au moins 5 % à la surface réelle mesurée, l’acquéreur est en droit d’engager une action en réduction du prix de vente.
Cette faculté est expressément prévue par l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui encadre les ventes de lots de copropriété. Ce recours peut être exercé dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
La réduction du prix est calculée au prorata des mètres carrés manquants. Par exemple, si la surface déclarée est de 90 m², mais que la surface réelle après expertise s’élève à seulement 85 m², soit une différence de 5,5 %, l’acheteur peut exiger un remboursement correspondant à la valeur de ces 5 m² sur la base du prix au mètre carré convenu lors de la vente.
À noter que la tolérance de 5 % est impérative : une erreur inférieure ne permet pas d’action en réduction, sauf en cas de dissimulation frauduleuse ou d’intention de tromper, auquel cas d’autres recours sont envisageables.
En cas de contentieux, le vendeur peut se dégager de sa responsabilité s’il prouve avoir agi de bonne foi en se reposant sur un diagnostic réalisé par un professionnel certifié. Dans cette hypothèse, il est possible pour le vendeur d’engager la responsabilité contractuelle du diagnostiqueur, sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, en cas de faute dans l’exécution de sa prestation.
La jurisprudence admet régulièrement que le diagnostiqueur ayant commis une erreur manifeste peut être tenu d’indemniser le vendeur à hauteur de la réduction du prix accordée à l’acquéreur.
Il est donc essentiel pour le vendeur de veiller à l’exactitude du métrage, que ce soit en procédant lui-même aux mesures avec rigueur, ou, de préférence, en sollicitant un professionnel habilité disposant d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Cette précaution permet non seulement de respecter l’obligation d'information, mais également de se prémunir contre d’éventuels litiges postérieurs à la vente.
La loi Carrez encadre avec précision l’obligation d’information portant sur la surface privative des lots en copropriété, afin d’éviter toute approximation susceptible de léser l’acquéreur.
Le respect rigoureux des règles de calcul, ainsi que la bonne insertion de cette donnée dans les actes de vente, constitue une garantie juridique incontournable dans toute opération immobilière en copropriété.
En cas d’écart significatif, la loi offre à l’acheteur des voies de réparation claires : réduction du prix ou annulation de la vente selon les cas. Il est donc essentiel, tant pour des raisons légales que pratiques, de faire appel à un professionnel du diagnostic et de se conformer aux prescriptions du Code de la construction et de l’habitation, pour éviter tout contentieux postérieur à la vente.
1. La loi Carrez s’applique-t-elle à tous les types de biens immobiliers ?
Non. La loi Carrez ne s’applique qu’aux biens situés dans une copropriété, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison en copropriété horizontale. En revanche, elle ne concerne pas les maisons individuelles, ni les locaux non destinés à l’habitation, tels que les caves, les garages, les places de parking ou les greniers non aménagés. Elle ne s’applique pas non plus en cas de mise en location : seule la vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété est visée par cette obligation.
2. Comment se calcule la surface privative selon la loi Carrez ?
La surface privative, définie à l’article 1er du décret n° 97-532 du 23 mai 1997, correspond à la surface de plancher des locaux clos et couverts, après déduction de certains éléments : murs, cloisons, marches et escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. De plus, les volumes dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas pris en compte. Ne sont pas non plus inclus : balcons, terrasses, loggias, vérandas, caves et combles non aménagés. Ce calcul exige une grande précision, car une erreur peut entraîner une action en réduction du prix de vente.
3. Le vendeur est-il obligé de faire appel à un diagnostiqueur pour la surface Carrez ?
La loi n’impose pas expressément le recours à un professionnel pour établir le diagnostic de surface Carrez. Il est donc possible de mesurer soi-même, à condition de respecter les règles techniques de calcul. Toutefois, il est fortement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié, car cela permet au vendeur de se protéger juridiquement en cas d’erreur. Si l’acquéreur engage un recours, le vendeur pourra transférer la responsabilité au professionnel ayant établi le diagnostic.
4. Que risque un vendeur en cas d'erreur sur la surface Carrez ?
Si la surface mentionnée dans l’acte de vente est surestimée de plus de 5 %, l’acquéreur peut demander une réduction proportionnelle du prix de vente, dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). En revanche, si l’indication de la surface est totalement absente de l’acte de vente, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente, mais uniquement dans un délai d’un mois après la signature. Le vendeur s'expose donc à des conséquences financières significatives, voire à la remise en cause de la transaction.
5. La surface Carrez doit-elle figurer dans tous les documents de vente ?
Oui. La surface privative en loi Carrez doit obligatoirement être mentionnée dans le compromis de vente, dans la promesse unilatérale, ainsi que dans l’acte authentique de vente. Cette exigence est posée par l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. En cas d’omission, la validité de l’acte peut être contestée par l’acheteur. Les notaires sont généralement vigilants sur ce point, car l’absence de mention expose le vendeur à une action en nullité.
