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La vente en viager est une solution permettant aux héritiers d'aider financièrement leurs parents tout en s'assurant que le patrimoine immobilier reste dans la famille.
Cette opération, encadrée par le Code civil et le Code général des impôts, présente cependant certains risques tant sur le plan fiscal que civil. Explorons ces enjeux et détaillons les modalités de cette vente singulière.
La vente en viager entre parents est souvent scrutée par l'administration fiscale en raison du risque de requalification en donation déguisée. Selon les articles 751 et suivants du Code général des impôts, si le prix de vente ou les rentes sont fixés à des niveaux inférieurs à la valeur réelle du bien, cette vente peut être requalifiée en donation déguisée. La conséquence serait le paiement des droits de donation.
L'administration fiscale procède à cette requalification en analysant plusieurs éléments du contrat :
Pour éviter ce risque, les parties doivent respecter les points suivants :
Le prix de vente doit refléter la valeur réelle du bien. Pour ce faire, il est recommandé de :
Le versement effectif du bouquet et des rentes doit être conforme aux dispositions du contrat :
La jurisprudence offre plusieurs exemples de requalification en donation déguisée :
Sur le plan civil, le principal risque pour le vendeur en viager est l'imputation sur la quotité disponible.
Conformément aux articles 919-1 et suivants du Code civil, lorsque la vente porte sur un bien en pleine propriété vendu à un héritier en ligne directe, la valeur de ce bien doit être imputée sur la quotité disponible, c'est-à-dire la part du patrimoine que le défunt peut librement attribuer.
Si la valeur du bien excède cette quotité, l'excédent est soumis à réduction.
Cette règle ne s'applique pas si les autres héritiers en ligne directe consentent explicitement à la vente.
Pour prévenir ce risque :
Dans le cadre du viager occupé, le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation lui permettant de rester dans le bien jusqu'à son décès. Ce type de vente peut également donner lieu à une location du bien, générant ainsi des revenus fonciers supplémentaires pour le vendeur.
Attention : Dans le cas d'une réserve d'un droit d'usage et d'habitation, le contrat de vente peut contenir une clause de majoration de la rente en cas de départ anticipé du vendeur.
Dans le cadre du viager libre, le vendeur ne conserve pas le droit d'habiter ou de louer le bien. L'acquéreur peut donc disposer immédiatement du bien comme bon lui semble.
La fiscalité des rentes viagères varie en fonction de l'âge du vendeur au moment de la première perception :
Les rentes sont imposables en tant que revenus de capitaux mobiliers.
Dans une vente en viager, le transfert de propriété est immédiat dès la signature de l'acte. Cependant, l'acquéreur prend à sa charge plusieurs obligations :
L'existence d'un aléa sur la durée de vie du vendeur est essentielle pour la validité du contrat. En cas de décès du crédirentier dans les 20 jours suivant la signature du contrat, et si le vendeur souffrait d'une maladie incurable à ce moment-là, le contrat peut être annulé.
La particularité de cette vente réside dans ses modalités de paiement. Le prix de vente se décompose en deux parties :
Cette rente est indexée généralement sur l'indice des prix à la consommation.
Pour garantir le paiement de la rente, le vendeur bénéficie d'un privilège sur le bien vendu. De plus, une clause résolutoire doit être insérée dans l'acte de vente pour permettre au vendeur d'annuler la vente en cas de non-paiement de la rente.
Le prêt viager hypothécaire est une solution de crédit complémentaire à la vente en viager, conçue pour les personnes âgées.
L'intérêt majeur du prêt viager hypothécaire réside dans la limitation de la dette à la valeur du bien. Les intérêts se capitalisent et le remboursement est reporté au décès de l'emprunteur, sans jamais dépasser la valeur de l'immeuble.
Attention : Toute vente du bien doit être notifiée au prêteur, qui peut contester la valeur de la cession et saisir le bien.
C'est une transaction immobilière où le vendeur reçoit un paiement initial et des rentes viagères jusqu'à son décès.
