DPE non conforme: Quels recours juridiques pour l'acheteur

Recours DPE Erroné : Évolution Juridique Depuis Juillet 2021

Jusqu'au 1er juillet 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) revêtait essentiellement une valeur informative, dénuée de toute possibilité de recours pour l'acheteur ou le locataire en cas d'inexactitude. Les sanctions étaient alors relativement restreintes. La responsabilité du vendeur était circonscrite à l'obligation de ne pas se soustraire à la garantie des vices cachés, requérant une erreur substantielle dans le DPE et une connaissance préalable de cette erreur.

Toutefois, depuis le 1er juillet 2021, suite à la loi ELAN de novembre 2018, le DPE a acquis une dimension opposable. Cette évolution signifie qu'en cas de DPE erroné, la responsabilité contractuelle du vendeur ou du propriétaire-bailleur peut être engagée, tout comme pour d'autres diagnostics immobiliers inclus dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), tels que le plomb, l'amiante ou les termites.

La responsabilité du diagnostiqueur peut également être mise en cause, tant sur le plan contractuel envers le vendeur ou le bailleur que sur le plan délictuel envers l'acheteur ou le locataire. Il est à noter que l'acheteur ou le locataire peut exercer ce droit de recours uniquement si l'inexactitude du DPE lui cause un préjudice.

L'Opposabilité du DPE en Question

Le DPE est un élément fondamental dans l'évaluation d'un bien immobilier, susceptible d'influencer les négociations lors de la transaction. Pour être valide, il doit respecter des critères stricts, avoir été établi par un professionnel certifié et se conformer aux normes en vigueur. De plus, sa durée de validité ne doit pas excéder dix ans. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, notamment si le DPE n'est pas réalisé par un diagnostiqueur certifié, ne satisfait pas aux normes, ou dépasse le délai de validité, les acheteurs ou les locataires peuvent contester son opposabilité.

Exemple Illustratif d'un Préjudice Lié à un DPE Erroné

Prenons un exemple concret : un investisseur acquiert un appartement en vue de sa location. Le DPE inclus dans le DDT indique que l'appartement appartient à la classe C pour la consommation énergétique et à la classe D pour les émissions de gaz à effet de serre. Toutefois, l'acheteur constate que la consommation énergétique de l'appartement est plus élevée que prévu.

Ce DPE erroné le contraint à engager des dépenses pour des travaux d'optimisation énergétique, nécessaires pour atteindre le rendement locatif escompté et éviter certaines contraintes légales en matière de location. De surcroît, si la propriété n'est pas destinée à la location, les occupants sont tenus, du fait du DPE erroné, d'entreprendre des travaux d'isolation thermique pour réduire leur facture énergétique.

Les Sanctions Légales en Cas de DPE Erroné

En cas de DPE erroné, l'acheteur ou le locataire peut exercer son droit de recours en saisissant le tribunal compétent. Les sanctions légales qui peuvent être appliquées comprennent :

• L'indemnisation en raison de la perte de chance de l'acquéreur de renoncer à l'achat ou d'acquérir le bien à des conditions plus favorables.
• Le remboursement des frais engagés pour les travaux d'isolation et les dépenses liées à une consommation d'énergie excessive.
• La possibilité d'exiger la réalisation de travaux en vue d'améliorer la classe énergétique du bien.
• La suspension automatique de la vente par les notaires en cas de DPE erroné, pouvant même entraîner son annulation.
• Une amende de 1500 € pour le diagnostiqueur non certifié, pouvant atteindre 3000 € en cas de récidive.
• Une amende de 1500 € pour la non-transmission du DPE à l'Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie (ADEME).

La Responsabilité du Vendeur et du Diagnostiqueur

Il est primordial de déterminer la responsabilité, soit du vendeur, soit du diagnostiqueur, en cas d'erreur de diagnostic. La responsabilité du vendeur peut être engagée pour diverses raisons, dont notamment la diffusion d'informations divergentes de celles qui lui ont été communiquées, le recours à un diagnostiqueur non certifié, la dissimulation de vices cachés au diagnostiqueur, l'entrave à l'accès du diagnostiqueur à certaines parties du logement, ou encore le dépassement de la durée de validité du DPE.

De façon similaire, la responsabilité du diagnostiqueur peut être engagée pour des motifs variés, parmi lesquels figurent une évaluation inexacte des caractéristiques du bâtiment, une erreur de mesure, un calcul incorrect de la consommation énergétique, des omissions lors de la vérification des installations intérieures de gaz ou d'électricité, entre autres.

En cas de litige, les experts de Defends Tes Droits sont à votre disposition pour vous fournir leur accompagnement.

‍